2021年房產(chǎn)估價師《基本制度與政策》考點知識整合

建設工程施工與質(zhì)量管理

一、施工許可管理

(一)建筑工程施工許可管理的原則

1.在中國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當向工程所在地的縣級以上地方政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門申請領取施工許可證。

2.工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300m2以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。

3.按照國務院規(guī)定的權(quán)限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。

4.應當申請領取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工。

(二)申請建筑工程施工許可證的條件

1.依法應當辦理用地批準手續(xù)的，已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)。

2.在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設工程規(guī)劃許可證。

3.施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要征收房屋的，其進度符合施工要求。

4.按照規(guī)定通過招標或其他方式已經(jīng)確定施工企業(yè)。

5.有滿足施工需要的技術資料，施工圖設計文件已按規(guī)定審查合格。

6.有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。

7.按照規(guī)定應當委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。

8.建設資金已經(jīng)落實。

建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設工期超過一年的，不得少于30%。

9.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

(三)申請辦理施工許可證的程序

1.建設單位向發(fā)證機關領取《建筑工程施工許可證申請表》。

2.建設單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表》，并附規(guī)定的證明文件，向發(fā)證機關提出申請。

3.發(fā)證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起十五日內(nèi)頒發(fā)施工許可證。

在施工過程中，建設單位或者施工單位發(fā)生變更的，應當重新申請領取施工許可證。建設單位申請領取施工許可證的工程名稱、地點、規(guī)模，應當符合依法簽訂的施工承包合同。

(四)建筑工程施工許可證的管理

施工許可證分為正本和副本，正本和副本具有同等法律效力。復印的施工許可證無效。

建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應當申請延期，延期以兩次為限，每次不超過三個月，過期施工許可證自行廢止。

在建的建筑工程因故中止施工的，建設單位應當自中止施工之日起一個月內(nèi)向發(fā)證機關報告。

建筑工程恢復施工時，應當向發(fā)證機關報告。

中止施工滿一年的工程恢復施工前，建設單位應當報發(fā)證機關核驗施工許可證。

二、建設工程質(zhì)量管理

(一)建設工程質(zhì)量管理的原則

(1)縣級以上政府建設行政主管部門和其他有關部門負責對建設工程質(zhì)量實行監(jiān)督管理。

(2)從事建設工程活動，堅持先勘察、后設計、再施工的原則。

(3)縣級以上人民政府及其有關部門不得超越權(quán)限審批建設項目或擅自簡化基本建設程序。

(4)國家鼓勵采用先進的科學技術和管理方法，提高建設工程質(zhì)量。

(二)建設單位的質(zhì)量責任和義務

(1)應當將工程發(fā)包給具有相應資質(zhì)等級的單位，不得將建設工程肢解發(fā)包。

(2)應當依法對工程建設項目的勘察、設計、施工，以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購進行招標。

(3)不得迫使承包方低于成本競標，不得任意壓縮合理工期。不得明示或者暗示設計單位或者施工單位違反工程建設強制性標準，降低建設工程質(zhì)量。

(4)應當將施工圖設計文件報縣級以上政府建設行政主管部門或者其他有關部門審查。施工圖設計文件未經(jīng)審查批準的，不得使用。

(三)施工單位的質(zhì)量責任和義務

(1)應當依法取得相應等級的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬工程。

禁止超越本單位資質(zhì)等級許可的業(yè)務范圍或者以其他施工單位的名義承攬工程。

禁止允許其他單位或者個人以本單位的名義承攬工程。不得轉(zhuǎn)包或者違法分包工程。

(2)對建設工程的施工質(zhì)量負責。應當建立質(zhì)量責任制，確定工程項目的項目經(jīng)理、技術負責人和施工管理負責人。建設工程實行總承包的，總承包單位應對全部建設工程質(zhì)量負責。

(3)總承包單位依法將建設工程分包給其他單位的，分包單位應當按照分包合同的約定對其分包工程的質(zhì)量向總承包單位負責，總承包單位與分包單位對分包工程質(zhì)量承擔連帶責任。

(4)必須按照工程設計圖紙和施工技術標準施工，不得擅自修改工程設計，不得偷工減料。在施工過程中發(fā)現(xiàn)設計文件和圖紙有差錯的，應當及時提出意見和建議。

(5)必須按照工程設計要求、施工技術標準和合同約定，對建筑材料、建筑構(gòu)配件、設備和商品混凝土進行檢驗，應有書面記錄和專人簽字;未經(jīng)檢驗或者檢驗不合格的，不得使用。

(6)必須建立、健全施工質(zhì)量的檢驗制度，嚴格工序管理，做好隱蔽工程的質(zhì)量檢查和記錄。隱蔽工程在隱蔽前，施工單位應當通知建設單位和建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。

(7)施工人員對涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件以及有關材料，應當在建設單位或者工程監(jiān)理單位監(jiān)督下現(xiàn)場取樣，并送具有相應資質(zhì)等級的單位檢測。

(8)施工單位對施工中出現(xiàn)質(zhì)量問題的建設工程或者竣工驗收不合格的建設工程，應當負責返修。

(9)施工單位應當建立、健全教育培訓制度，加強對職工的教育培訓;未經(jīng)教育培訓或者考核不合格的人員，不得上崗作業(yè)。

(四)建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度

1.建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理機構(gòu)

國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門

縣級以上地方政府建設行政主管部門

國務院發(fā)展和改革部門

2.建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理的實施

由建設行政主管部門或者其他有關部門委托的建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)具體實施。

供水、供電、供氣、公安消防等部門，不得明示或暗示建設單位、施工單位購買其指定的生產(chǎn)供應單位的建筑材料、構(gòu)配件和設備。

工程發(fā)生質(zhì)量事故，有關單位應當在24小時內(nèi)向當?shù)亟ㄔO行政主管部門和其他有關部門報告。

三、建設工程的竣工驗收管理制度

竣工驗收是建設工程施工和施工管理的最后環(huán)節(jié)。任何工程竣工后，都必須進行竣工驗收。

單項工程完工，進行單項工程驗收;分期建設的工程，進行分期驗收;全部工程竣工，進行竣工綜合驗收。

凡未經(jīng)驗收或驗收不合格的建設工程和開發(fā)項目，不準交付使用。

(一)建設工程竣工驗收的監(jiān)督管理機構(gòu)

國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責全國工程的竣工驗收備案管理工作?？h級以上地方人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)工程的竣工驗收備案管理工作。

建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，向建設行政主管部門備案。

(二)建設工程竣工驗收的條件

(1)完成工程設計和合同約定的各項內(nèi)容。

(2)有完整的技術檔案和施工管理資料。

(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備的進場試驗報告。

(4)有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。

(5)有施工單位簽署的工程保修書。

(三)建設工程竣工驗收備案

建設單位辦理竣工驗收備案應提交下列文件：

(1)工程竣工驗收備案表;

(2)工程竣工驗收報告;

(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或準許使用文件;

(4)施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書;

(5)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。

商品住宅還應當提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

四、建設工程質(zhì)量保修辦法

(一)房屋建筑工程質(zhì)量保修期限

在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限見下表，其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。

房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。

建筑工程項目 最低保修期限

地基基礎和主體結(jié)構(gòu)工程 設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限

屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏 5年

供熱與供冷系統(tǒng) 2個采暖期、供冷期

電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝 2年

裝修工程 2年

注：要分清《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》與《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》確定的最低保修項目和保修期限的區(qū)別：

一方面，二者調(diào)整的責任主體不同?！斗课萁ㄖこ藤|(zhì)量保修辦法》中的“保修項目和保修期限”，是施工單位向房地產(chǎn)開發(fā)單位做的保證。而“兩書”中“保修項目和保修期限”，是房地產(chǎn)開發(fā)單位向商品房購買人做的保證。

另一方面，二者“保修”開始計算時間不同?！斗课萁ㄖこ藤|(zhì)量保修辦法》中的“保修期限”是從房屋竣工驗收合格之日起計算。而“兩書”中的“保修期限”是從所購買商品房交付之日起計算。

(二)房屋建筑工程質(zhì)量保修責任

(1)在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應在保修書約定的時間內(nèi)予以保修。

發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位應當立即到達現(xiàn)場搶修。

(2)發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當立即向當?shù)亟ㄔO行政主管部門報告;由原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出保修方案，施工單位實施保修，原工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)負責監(jiān)督。

(3)保修完后，由建設單位或者房屋建筑所有人組織驗收。涉及結(jié)構(gòu)安全的，應當報當?shù)亟ㄔO行政主管部門備案。

(4)施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任。

(5)保修費用由質(zhì)量缺陷的責任方承擔。

(6)在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。

建設單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責任方追償。因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。

五、建筑施工企業(yè)的資質(zhì)管理

建筑業(yè)企業(yè)應當按照其擁有的資產(chǎn)、主要人員、已完成的工程業(yè)績和技術裝備等條件申請資質(zhì)。

建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)分為施工總承包資質(zhì)、專業(yè)承包資質(zhì)和施工勞務資質(zhì)三個序列。

六、注冊建造師制度

(1)注冊建造師是指通過考核認定或考試合格取得建造師資格證書，并按照規(guī)定注冊，取得建造師注冊證書和執(zhí)業(yè)印章，擔任施工單位項目負責人及從事相關活動的專業(yè)技術人員。

(2)國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門對全國注冊建造師的注冊、執(zhí)業(yè)活動實施統(tǒng)一監(jiān)督管理，分為一級注冊建造師和二級注冊建造師。

(3)取得建造師資格證書的人員應當受聘于一個具有建設工程勘察、設計、施工、監(jiān)理、招標代理、造價咨詢等一項或者多項資質(zhì)的單位，經(jīng)注冊后方可從事相應的執(zhí)業(yè)活動;擔任施工單位項目負責人的，應當受聘并注冊于一個具有施工資質(zhì)的企業(yè)。注冊建造師不得同時在兩個及兩個以上的建設工程項目上擔任施工單位項目負責人。

(4)注冊建造師可以從事建設工程項目總承包管理或施工管理，工程項目管理服務，技術經(jīng)濟咨詢，以及其他業(yè)務。

建設工程施工活動中形成的有關工程施工管理文件，應當由注冊建造師簽字并加蓋執(zhí)業(yè)印章。施工單位簽署質(zhì)量合格的文件上，必須有注冊建造師的簽字蓋章。

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