2021年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》鞏固題(21）

1.2017年3月15日，某房地產(chǎn)估價公司接受一在建寫字樓的價值評估工作。原開發(fā)商A公司因資金問題無能力完成后續(xù)開發(fā)工作，欲轉(zhuǎn)讓在建工程，甲注冊房地產(chǎn)價師經(jīng)過現(xiàn)場踏勘，選用了假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程，根據(jù)本項目估價的目的及估價對象的具體情況，本次估價采用了被迫轉(zhuǎn)讓前提。

根據(jù)A公司提供開發(fā)建設(shè)成本和未完成工作情況，甲估價師選用了成本法測算在建工程開發(fā)完成后的價值，并運用動態(tài)方法進(jìn)行了折現(xiàn)，折現(xiàn)率取同一市場上相同或相似的房地產(chǎn)項目所要求的平均報酬率。后續(xù)扣除了續(xù)建成本、管理費、銷售稅費、銷售費用、投資利息和投資利潤及購買該在建工程的稅費。

問題：1.如何確定后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期?

2.在估價過程中，甲犯了哪些錯誤?

考點分析：假設(shè)開發(fā)法的價值形成過程。

【參考答案】

1.后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期，起點是取得估價對象的日期，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。根據(jù)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗和社會平均值，預(yù)測后續(xù)建設(shè)期，但銷售期通常難以準(zhǔn)確預(yù)測。如果持有物業(yè)還需要考慮一般正常持有經(jīng)營期。

2.估價師主要錯誤有：

(1)估價前提錯誤，應(yīng)是自愿轉(zhuǎn)讓前提。

(2)動態(tài)分析不應(yīng)扣減投資利息和投資利潤，因為折現(xiàn)率已經(jīng)包含這兩項。

(3)開發(fā)完成后價值用成本法錯誤，只能選用收益法或比較法。

(4)折現(xiàn)率取平均報酬率錯誤，應(yīng)是平均收益率。

《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材341、347～351頁。

試題總結(jié)：假設(shè)開發(fā)法很少在指錯題中出現(xiàn)，所以更多出現(xiàn)在問答題和單選題中，注意估價前提、方法選擇、參數(shù)選取注意事項、操作步驟。

2.2014年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費。現(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格。

問題：

1.該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相同的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?為什么?

2.確定出租部分的潛在毛收入時應(yīng)注意的主要問題是什么?

3.確定自營部分的凈收益時應(yīng)注意的主要問題是什么?

考點分析：比較法的可比實例的選取+收益法價值形成過程的注意問題

【參考答案】

1.不能直接將其選作可比實例(1分)。因為

(1)雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同;

(2)商場與臨街商鋪的規(guī)模不相當(dāng);

(3)商場與臨街商鋪的建筑結(jié)構(gòu)是否相同不清楚;

(4)商場與臨街商鋪的檔次是否相同不清楚;

(5)商場與臨街商鋪成交日期是否接近不清楚;

(6)商場與臨街商鋪交易類型與目的是否相同不清楚;

(7)商場剩余部分招商管理費較高，與臨街鋪面可能不同。(2分)

《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材182～183頁。

2.潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的收入。

(1)租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按正?？陀^的市場租金計算。(2分)

(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入或應(yīng)考慮是否存在無形收益。(2分)

《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材257～258頁。

3.(1)確定自營部分凈收益，應(yīng)為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。

(2)因向商戶收取的管理費較高，應(yīng)調(diào)查附近類似商場的正常管理費水平作為測算之用。(實際和客觀的差別)

(3)測算時不僅考慮有形貨幣收益，還應(yīng)考慮各種無形收益。

(4)確定合理的收益期限，在該商場的自然壽命、法律規(guī)定等基礎(chǔ)上，結(jié)合剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定。

(5)還要注意正常商業(yè)利潤的合理剝離。(3分)

3.

2017年5月10日，某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托，評估一處2012年建成，建筑面積為103平方米的毛坯住宅小區(qū)配套商鋪的市場價值。選用比較法作為主要的估價方法，搜集到三個交易實例。實例1是本小區(qū)底商，上下兩層，建筑面積共260平方米，平均單價12000元/m2，簡裝;實例2是對面小區(qū)帶裝修底商，現(xiàn)出租做飯店用途，建筑面積130平方米，平均單價16000元/m2;實例3是本小區(qū)剛剛轉(zhuǎn)讓的面積103平方米一層底商，買賣雙方的稅費均由買方負(fù)擔(dān)，買賣合同約定合同約定成交價格10000元/m2，除以上情況外，三個交易實例與估價對象均具有較好的可比性。

問題：

1.這三個交易實例是估價對象的類似房地產(chǎn)還是可作為可比實例?并說明理由。

2.如若選用為可比實例，請說明如何修正處理?

考點分析：比較法的可比實例的選取。

【參考答案】

1.交易實例是在房地產(chǎn)市場中真實成交的房地產(chǎn)交易案例;類似房地產(chǎn)是指與估價對象的區(qū)位相近并與估價對象房地產(chǎn)狀況(用途、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)相同)或相當(dāng)(規(guī)模、檔次)的房地產(chǎn);可比實例房地產(chǎn)是指交易方式應(yīng)適合估價目的、與估價對象房地產(chǎn)相似、成交日期應(yīng)接近價值時點、成交價格應(yīng)盡量為房地產(chǎn)正常價格。交易實例房地產(chǎn)的外延最大，類似房地產(chǎn)次之，可比實例房地產(chǎn)最小，是包含和被包含的關(guān)系。

實例1因規(guī)模不相當(dāng)不能成為類似房地產(chǎn)、更不能成為可比實例;實例2、實例3符合可比實例要求，選為可比實例。

2.實例2應(yīng)扣除裝修費用修正為不含有裝修的毛坯房地產(chǎn)價值;實例3根據(jù)所得到的賣方實際價值，選用公式，確定正常市場價進(jìn)行交易情況修正。

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