2021年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》鞏固題(20）

1.某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該宗土地的公開市場價值，供其確定投標(biāo)價格時參考。作為房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

考點分析：假設(shè)開發(fā)法+比較法的方法的選用和技術(shù)路線。

【參考答案】

(1)選用假設(shè)開發(fā)法和比較法進(jìn)行估價;

(2)了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本;

(3)分析確定土地的最佳開發(fā)方案;

(4)了解房地產(chǎn)開發(fā)成本及開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式，(租或售)，運(yùn)用比較法或收益法預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價值，調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用等，如前期費用、建安工程費用、專業(yè)費等，測算土地價格;

(5)了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實例的價格、房地產(chǎn)狀況;

(6)選取可比實例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價格;

(7)綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價結(jié)果;

(8)根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告。

試題總結(jié)：土地的估價經(jīng)常在問答題中出現(xiàn)，常考估價價值的性質(zhì)，估價的方法、注意事項。

2.某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。

考點分析：收益法+成本法的價格形成。

【參考答案】

1.(1)估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同;

(2)收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻(xiàn)部分;

(3)凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財務(wù)費用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等。

2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年)。

3.估價采用的成本應(yīng)為價值時點的社會平均(客觀)成本，或者：實際成本不一定是社會平均(客觀)成本。

試題總結(jié)：這道題明確了委托人提供的財務(wù)報表中房地產(chǎn)近三年平均的年凈利潤與房地產(chǎn)利潤的不同。成本法計算中實際成本與客觀成本的選用。

3.某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。

據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：

1.以商品住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價;

2.以商業(yè)用途土地價格為基礎(chǔ)估價。

問題：

1.上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。

2.針對你所選的估價思路，描述其估價技術(shù)路線。

【參考答案】

1.若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價較合適。(2分)

理由：

估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳利用原則應(yīng)以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價。

或估價對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價。(4分)

2.估價技術(shù)路線：①選擇估價方法，②方法運(yùn)用中的具體處理，③確定估價結(jié)果。(4分)

考試總結(jié)：因為考試一般都是以一種選擇為前提，這樣兩種選擇考生很難想到，不容易得分。

4.某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地，最新城市規(guī)劃將地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進(jìn)行收購儲備，委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價。

問題：

1.評估該宗房地產(chǎn)評估價格時，如何來界定土地用途?適宜選用哪些估價方法?

2.政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費用?

3.評估該宗熟地出讓價格時，如何來界定土地用途?適宜選用哪些估價方法?

考點分析：兩種以上估價方法的選用及其技術(shù)路線

【參考答案】估價方法的選用及其技術(shù)路線

1.政府收購該宗房地產(chǎn)時進(jìn)行評估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、比較法、基準(zhǔn)地價修正法。(2分)

2.收購房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中要投入下列費用：

建筑物拆除費用。(2分)

土地開發(fā)費用(如七通一平費用等)。(2分)

其他成本費用(如財務(wù)成本、管理費用)。(2分)

3.出讓時對該宗熟地使用權(quán)價格進(jìn)行評估，用途應(yīng)界定為商業(yè)，適宜選用假設(shè)開發(fā)法、比較法、基準(zhǔn)地價修正法。(2分)

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