2021房地產估價師考試《理論與方法》預習題(37)

1、在實際估價中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是(　)。

A、過去數(shù)據簡單算術平均法

B、未來數(shù)據簡單算術平均法

C、過去數(shù)據資本化公式法

D、未來數(shù)據資本化公式法

2、報酬率的表達式為(　)。

A、投資回報/所投入的資金

B、投資回收/所投入的資本

C、(投資回報+投資回收)/所投入的資金

D、(投資回收-投資回報)/所投入的資本

3、某房地產估價師采用累加法求取報酬率，其中安全利率為5%，投資風險補償率為1%，管理負擔補償率為0.1%，投資帶來的優(yōu)惠率為2%。則報酬率是(　)。

A、4.1%

B、5.1%

C、5.9%

D、6.1%

4、下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產租金以外的收入以及房地產空置率，但未考慮運營費用差異的是(　)。

A、毛租金乘數(shù)法

B、潛在毛收入乘數(shù)法

C、有效毛收入乘數(shù)法

D、凈收益乘數(shù)法

5、(　)是將估價對象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。

A、毛租金乘數(shù)法

B、潛在毛租金乘數(shù)法

C、有效毛收入乘數(shù)法

D、凈收益乘數(shù)法

6、某收益性房地產共5年收益期，報酬率為10%，未來5年的凈收益預測分別為5000、5250、5600、5850、6500，收益現(xiàn)值為57447.17元。則其資本化率為(　)。

A、8.3%

B、8.5%

C、8.7%

D、8.9%

7、下列有關直接資本化法的優(yōu)缺點，表述錯誤的是(　)。

A、直接資本化法不需要預測未來許多年的凈收益

B、直接資本化法的計算過程較簡單

C、直接資本化法的資本化率或收益乘數(shù)能較好的反映市場實際情況

D、直接資本化法對可比實例的依賴性較差

8、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年、年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為(　)。

A、8.8%

B、10%

C、18%

D、18.6%

9、某宗房地產的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08。則該宗房地產的價格為(　)萬元。

A、22.0

B、22.5

C、23.0

D、23.5

10、某宗房地產每年凈收益為800萬元，建筑物價值為3000萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。該房地產的價值是(　)。

A、6250

B、8000

C、9250

D、10000

1、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是凈收益流模式的確定。在過去數(shù)據簡單算術平均法、未來數(shù)據簡單算術平均法和未來數(shù)據資本化公式法中，最合理的是未來數(shù)據資本化公式法。參見教材P261。

2、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是報酬率的實質。報酬率=投資回報/所投入資金。參見教材P261。

3、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是報酬率的求取方法。報酬率=安全利率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率=5%+1%+0.1%-2%=4.1%。參見教材P265。

4、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。潛在毛收入乘數(shù)，是沒有考慮空置和運營費用差異的，是最理想的狀態(tài)下的毛收入，實際上達不到;有效毛收入乘數(shù)，則是充分考慮了空置和租金損失的情況?？梢詮淖置孢M行理解，幫助解題。參見教材P268。

5、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。有效毛收人乘數(shù)法是將估價對象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。參見教材P268。

6、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是資本化率與報酬率的區(qū)別和關系。資本化率是第一年的凈收益與其價值的比率=5000/57447.17=8.7%。參見教材P270。

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是直接資本化法與報酬資本化法的比較。直接資本化法對可比實例的依賴性較強。參見教材P271～272。

8、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是投資組合技術。抵押貸款常數(shù)×分期償還額=貸款總額，月抵押貸款常數(shù)==2.028%，年抵押貸款常數(shù)=2.028%×12=24.33%，綜合資本化率=60%×24.33%+40%×10%=18.6%。參見教材P275。

9、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是投資組合技術。購買者要求的稅前現(xiàn)金流量=5×12%=0.6(萬元)，償還抵押貸款的能力=2-0.6=1.4(萬元)，抵押貸款金額=1.4÷0.08=17.5(萬元)，該宗房地產價格=自有資金額+抵押貸款金額=5+17.5=22.5(萬元)。參見教材P276。

10、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是剩余技術。土地價值=(800-3000×10%)/8%=6250(萬元);該房地產價值=土地價值+建筑物價值=3000+6250=9250(萬元)。參見教材P277。

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