2021房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》預(yù)習(xí)題(36)

1、某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)測未來3年的凈收益分別為17萬元、18萬元、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬元左右，如果報酬率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價格為(　)萬元。

A、190

B、210

C、213

D、217

2、關(guān)于收益法中收益期確定的說法，正確的是(　)。

A、在正常市場和運營條件下估價對象未來可獲取收益的時間

B、在正常市場和運營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間

C、自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間

D、自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間

3、約翰.馮.杜能的地租的計算公式是(　)。

A、地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本

B、地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)產(chǎn)品平均利潤

C、地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)產(chǎn)品平均利潤-投資的利息

D、地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)產(chǎn)品所使用的資本×一般農(nóng)業(yè)資本利潤章

4、下列有關(guān)地租的測算，描述錯誤的是(　)。

A、在地租測算中，土地是在最佳用途下利用的

B、在地租測算中，土地是在最佳集約度下利用的

C、地租計算公式：地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價格-農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費-農(nóng)產(chǎn)品成本-農(nóng)產(chǎn)品運輸成本-土地上投入資本的利息

D、當(dāng)通過地價求出地租時，可通過“地租=地價×資本化率”求出地租

5、(　)是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。

A、收租損失

B、運營費用

C、折舊

D、財務(wù)損耗

6、在英國，基于租賃收入求取凈收益的收益法，稱之為(　)。

A、投資法

B、收入法

C、利潤法

D、利息法

7、從估價角度出發(fā)，下列屬于運營費用的是(　)。

A、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

B、房地產(chǎn)折舊額

C、房地產(chǎn)改擴建費用

D、房屋保險費用

8、某旅館5年來年均有效毛收入為300萬元，運營費用為100萬元。去年年底該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少30萬元，運營費用減少15萬元，該酒店剩余收益期為20年，假設(shè)降低后的收益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報酬率為10%。目前該酒店房地產(chǎn)的價值減損額為(　)萬元。

A、66.34

B、127.70

C、984.20

D、1575.01

9、某公司2年前與某房地產(chǎn)所有權(quán)人簽訂了租賃合同。租用其中800㎡面積，約定租賃期限為15年，月租金固定不變?yōu)?500元/㎡?，F(xiàn)在市場上相似的寫字樓月租金為1800元/㎡。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，則目前承租人權(quán)益價值為(　)萬元 。

A、2045.77

B、2250.34

C、2409.61

D、2190.55

10、承租人權(quán)益價值的計算方法，利用的是(　)。

A、收入損失資本化法

B、超額費用資本化法

C、直接資本化法

D、成本節(jié)約資本化法

1、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。該房地產(chǎn)的收益價格為： V=17/(1+10%)+18/(1+10%)2+19/(1+10%)3+20/10%×[1-1/(1+10%)40-3]×1/(1+10%)3=190.45(萬元)。參見教材P232。

2、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是收益期和持有期的測算。收益期是預(yù)計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，即自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。參見教材P238。

3、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是地租理論及地租的測算。地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)產(chǎn)品平均利潤-投資的利息。參見教材P247。

4、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是地租理論及地租的測算。選項C錯誤，地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價格-農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)產(chǎn)品運輸成本-土地上投入資本的利息-農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤。參見教材P250。

5、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是凈收益測算的基本原理。收租損失是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。參見教材P252。

6、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是凈收益測算的基本原理?；谧赓U收入測算凈收益的收益法稱為投資法。參見教材P252。

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是凈收益測算的基本原理。從估價角度出發(fā)，運營費用與會計上的成本費用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。參見教材P253。

8、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。年凈收益減少30-15=15萬元。價值減損額=15/10%×[1-1/(1+10%)20]=127.70萬元。參見教材P254。

9、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]，其中A=(1800-1500)×800×12=288萬;Y=10%;n=15-2=13。V=288/10%[1-1/(1+10%)13]=2045.77萬元。參見教材P258。

10、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。成本節(jié)約資本化法是收益法的一種變通，用于計算承租人的權(quán)益價值。參見教材P259。

新一輪的房地產(chǎn)估價師備考之路已經(jīng)開啟，環(huán)球網(wǎng)校為廣大房估備考者提供了模擬試題、高頻考點、歷年真題等資料，供考生免費下載，考生可點擊文末免費下載專區(qū)下載?？忌慈掌鹂?span id="0z897uu" class="dgj_key"> 免費預(yù)約短信提醒，待2021年報名通知發(fā)布后，及時收到考試動態(tài)！