2021房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)管理》階段預(yù)習(xí)題(15)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期，由(　)兩個(gè)階段組成。

A、建造期與經(jīng)營(yíng)期

B、準(zhǔn)備期與經(jīng)營(yíng)期

C、準(zhǔn)備期和建造期

D、建造期和經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期

2、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是(　)。

A、建安工程費(fèi)

B、土地費(fèi)用

C、空置率

D、容積率

3、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬(wàn)m2，容積率為1.5，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元/m2(按建筑面積計(jì))，預(yù)測(cè)能夠以8000元/m2(按建筑面積計(jì))的銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷(xiāo)售，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格(按占地面積計(jì))為(　)元/m2。

A、3000

B、5000

C、7500

D、8000

4、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積2000m2，土地總價(jià)2600萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為4500元/m2，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià)格為12000元/m2，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為(　)。

A、1.4

B、1.5

C、1.6

D、1.7

5、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000m2，規(guī)劃容積率≤4，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后可供銷(xiāo)售的面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的固定成本為5000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)平均銷(xiāo)售單價(jià)為4500元/m2，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為(　)元/m2。

A、2350.00

B、2937.50

C、3250.00

D、4062.50

6、當(dāng)租售價(jià)格大于預(yù)測(cè)價(jià)格時(shí)，最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間的差距(　)，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

A、越大

B、越小

C、沒(méi)有關(guān)系

D、無(wú)法判斷

7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括(　)。

A、最低租售價(jià)格

B、最低租售數(shù)量

C、最低建安成本

D、最高土地取得價(jià)格

8、臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到(　)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

A、利潤(rùn)為零時(shí)

B、利潤(rùn)最大時(shí)

C、允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

D、允許的最高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

9、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括(　)分析。

A、最高工程費(fèi)用

B、最高租售數(shù)量

C、最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格

D、最高土地取得價(jià)格

10、“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是(　)中的一種。

A、概率分析方法

B、盈虧平衡分析方法

C、多因素敏感性分析方法

D、單因素敏感性分析方法

1、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期，由準(zhǔn)備期和建造期兩個(gè)階段組成。參見(jiàn)教材P214。

2、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。選項(xiàng)ABD均為開(kāi)發(fā)投資的不確定性因素。參見(jiàn)教材P216。

3、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。最高土地取得價(jià)格=(8000-3000)×10000×1.5/10000=7500。參見(jiàn)教材P217。

4、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費(fèi)用為固定成本，容積率平衡點(diǎn)=2600÷[(12000-4500)×0.2]=1.7。參見(jiàn)教材P218。

5、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。總建筑面積=10000×4=40000m2，可銷(xiāo)售面積=40000×80%=32000m2，銷(xiāo)售單價(jià)×銷(xiāo)售量=固定成本+單位變動(dòng)成本×建筑面積，設(shè)單位變動(dòng)成本為X，0.45×32000=5000+40000x，X=0.235(萬(wàn)元/m2)。參見(jiàn)教材P218。

6、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。當(dāng)租售價(jià)格大于預(yù)測(cè)價(jià)格時(shí)，最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間的差距越大，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。參見(jiàn)教材P219。

7、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價(jià)格、最高工程費(fèi)用、最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率、多因素臨界點(diǎn)組合。收入項(xiàng)目求其最低值，成本項(xiàng)目求其最高值。參見(jiàn)教材P219。

8、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。參見(jiàn)教材P219。

9、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價(jià)格、最高工程費(fèi)用、最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率、多因素臨界點(diǎn)組合。參見(jiàn)教材P219。

10、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值，即最樂(lè)觀(guān)預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀(guān)預(yù)測(cè)值，根據(jù)各變動(dòng)因素三個(gè)預(yù)測(cè)值的相互作用來(lái)分析、判斷開(kāi)發(fā)利潤(rùn)受影響的情況。參見(jiàn)教材P227。

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