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2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》備考題(5)

更新時(shí)間:2020-11-24 16:17:04 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽10收藏3

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摘要 2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試已經(jīng)告一段落,對(duì)于沒有報(bào)全科或者沒有把握一次通過的考生來說,繼續(xù)復(fù)習(xí)備考就要安排了,環(huán)球網(wǎng)校(環(huán)球青藤旗下品牌)特為各位考生準(zhǔn)備了房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》備考題,祝大家早日通過考試!

案例:

黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅,2005年改作餐館,并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金,辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。2007年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn),要求評(píng)估其現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐館的可比實(shí)例,故估價(jià)人員首先采用了收益法估價(jià)(估價(jià)依據(jù)正確),估值40萬元。然后,再將該估價(jià)對(duì)象視為住宅采用了市場(chǎng)法估價(jià),估值50萬元。由此確定最終估價(jià)結(jié)論為(40+50)÷2=45(萬元)。請(qǐng)問:這樣確定估價(jià)結(jié)論是否正確?為什么?

參考答案:

這樣確定估價(jià)結(jié)論不正確。因?yàn)椋?/p>

1.將估價(jià)對(duì)象視為住宅進(jìn)行估價(jià)違背了“合法原則”。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮,對(duì)估價(jià)對(duì)象似應(yīng)按住宅用途估價(jià)(因?yàn)?0萬元大于40萬元),但最高最佳使用原則應(yīng)用的前提條件是一定要遵循合法原則,估價(jià)對(duì)象的合法用途是商業(yè),因此應(yīng)以收益法計(jì)算的價(jià)格為其合法價(jià)格。

2.將估價(jià)對(duì)象按兩種不同用途進(jìn)行估價(jià),并對(duì)結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均的做法是錯(cuò)誤的,因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象在特定估價(jià)目的下只能有一種法定用途。

新一輪的房地產(chǎn)估價(jià)師備考之路已經(jīng)開啟,環(huán)球網(wǎng)校為廣大房估備考者提供了模擬試題、高頻考點(diǎn)、歷年真題等資料,供考生免費(fèi)下載,考生可點(diǎn)擊文末免費(fèi)下載專區(qū)下載??忌慈掌鹂?span id="kskx3vv" class="dgj_key"> 免費(fèi)預(yù)約短信提醒,待2021年報(bào)名通知發(fā)布后,及時(shí)收到考試動(dòng)態(tài)!

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