2020年房地產估價師《經營與管理》模擬試題（14）

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1、國內生產總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即(　)。

A、價值形態(tài)

B、收入形態(tài)

C、產品形態(tài)

D、支出形態(tài)

E、生產形態(tài)

2、下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有(　)。

A、吸納量

B、新竣工量

C、預售面積

D、可供租售量

E、房地產價格

3、在下列房地產市場指標中，屬于市場監(jiān)測與預警指標的有(　)。

A、房價租金比

B、房地產價格指數(shù)

C、平均建設周期

D、吸納率

E、開發(fā)投資杠桿率

4、房地產市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有(　)。

A、競爭性

B、壟斷性

C、外部性

D、均衡性

E、信息不對稱性

5、房地產價格迅速上升，產生的影響有(　)。

A、產生負外部性

B、產生正外部性

C、影響整體經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展

D、導致潛在金融風險增加甚至引發(fā)金融危機

E、導致居民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住房問題

6、在房地產市場中，引起需求增加或減少的原因主要有(　)。

A、收入水平變化

B、政府稅收政策的影響

C、消費品位變化

D、獲得金融機構融資的難易程度

E、未來預期收益變化

7、房地產景氣循環(huán)的主要原因包括(　)。

A、生產者與消費者心理因素的影響

B、生產時間落差、季節(jié)性調整、總體經濟形勢

C、市場信息充分

D、政策因素

E、制度因素

8、下列關于房地產市場周期循環(huán)的描述，正確的有(　)。

A、房地產周期循環(huán)是指房地產業(yè)活動或其投入與產出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生

B、在房地產周期循環(huán)的最低點，空置率最高

C、房地產周期循環(huán)的供求平衡點是長期均衡價格

D、在房地產周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率

E、在房地產周期循環(huán)中，價格(租金)和空置率通常是同向變動的

9、在房地產市場自然周期進入第四階段時，下列關于需求、供給和租金的變化水平描述正確的有(　)。

A、供給高增長

B、需求高增長

C、租金增長率開始下滑

D、租金增長率開始上漲

E、需求低增長或負增長

10、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現(xiàn)在(　)。

A、第一階段

B、第二階段前段

C、第二階段后段

D、第三階段

E、第四階段

答案

1、【正確答案】 ABC

【答案解析】 本題考查的是需求指標。國內生產總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即價值形態(tài)、收入形態(tài)和產品形態(tài)。參見教材P41。

2、【正確答案】 ACE

【答案解析】 本題考查的是市場交易指標。選項BD屬于供給指標。市場交易指標有銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預售面積、房地產價格、房地產租金、房地產價格指數(shù)。參見教材P42～43。

3、【正確答案】 AE

【答案解析】 本題考查的是市場監(jiān)測與預警指標 。選項BD屬于市場交易指標;選項C屬于供給指標。市場監(jiān)測與預警指標包括土地轉化率、開發(fā)強度系數(shù)、開發(fā)投資杠桿率、住房可支付性指數(shù)、住房價格合理性指數(shù)、房價租金比、量價彈性、個人住房抵押貸款還款收入比、住房市場指數(shù)、消費者信心指數(shù)。參見教材P43～44。

4、【正確答案】 BCE

【答案解析】 本題考查的是房地產市場的特征。房地產市場的特性有：(1)市場供給的壟斷性;(2)市場需求的廣泛性和多樣性;(3)市場交易的復雜性;(4)房地產價格與區(qū)位密切相關;(5)存在廣泛的經濟外部性;(6)市場信息的不對稱性等。參見教材P44～46。

5、【正確答案】 ACDE

【答案解析】 本題考查的是房地產市場的特性。房地產價格迅速上升，會導致居民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住房問題，也會導致潛在金融風險增加甚至引發(fā)金融危機，進而影響整體經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，從而產生了負外部性。參見教材P45。

6、【正確答案】 ABCE

【答案解析】 本題考查的是房地產市場的功能。引起需求增加或減少的原因主要有這樣幾個：未來預期收益變化、政府稅收政策的影響、收入水平變化或消費品味變化、原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。參見教材P46。

7、【正確答案】 ABDE

【答案解析】 本題考查的是房地產市場的景氣循環(huán)。選項C應該是市場信息不充分。房地產景氣循環(huán)的主要原因包括：供需因素的影響，其中以金融相關因素的變動最為關鍵;市場信息不充分，導致從供需兩方面調整不均衡的時間存在時滯;生產者與消費者心理因素的影響，如追漲不追跌、一窩蜂的投機或非理性預期;政策因素的影響，如容積率控制、農地征用控制;政治沖擊，如社會政治動蕩;制度因素的影響，如預售制度的期貨效應、中介等房地產專業(yè)服務制度的健全程度等;生產時間落差、季節(jié)性調整、總體經濟形勢等。參見教材P49～50。

8、【正確答案】 ABD

【答案解析】 本題考查的是房地產市場的自然周期。選項C錯誤，供求平衡點不是長期均衡價格，而是長期平均空置率;選項D，轉折點處供給增長率等于需求增長率，轉折點之前需求增長大于供給增長，轉折點之后需求增長小于供給增長;選項E錯誤，租金和空置率非同向變動。參見教材P50～52。

9、【正確答案】 ACE

【答案解析】 本題考查的是房地產市場的自然周期。自然周期的第四階段始于市場運行到平衡點水平并向下運動，此時供給增長，需求低增長或負增長，在該階段，如果物業(yè)租金缺乏競爭力或不及時下調租金的話，就可能很快失去市場份額，租金收入甚至會降到只能支付物業(yè)運營費用的水平。參見教材P52。

10、【正確答案】 AB

【答案解析】 本題考查的是房地產市場的自然周期。房地產市場自然周期和投資周期的關系：投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化(先市場好，再會有投資);在其他階段則超前于市場自然周期的變化(預期市場不好，先不投資)。參見教材P53。

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