2020年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精選題(4)

【練習(xí)題1】

黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。2007年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，要求評估其現(xiàn)時市場價值。因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐館的可比實例，故估價人員首先采用了收益法估價(估價依據(jù)正確)，估值40萬元。然后，再將該估價對象視為住宅采用了市場法估價，估值50萬元。由此確定最終估價結(jié)論為(40+50)÷2=45(萬元)。請問：這樣確定估價結(jié)論是否正確?為什么?

參考答案：

這樣確定估價結(jié)論不正確。因為：

1.將估價對象視為住宅進(jìn)行估價違背了“合法原則”。因為在估價時點估價對象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價對象似應(yīng)按住宅用途估價(因為50萬元大于40萬元)，但最高最佳使用原則應(yīng)用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價對象的合法用途是商業(yè)，因此應(yīng)以收益法計算的價格為其合法價格。

2.將估價對象按兩種不同用途進(jìn)行估價，并對結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均的做法是錯誤的，因為估價對象在特定估價目的下只能有一種法定用途。

【練習(xí)題2】

某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

問題：

1.你所在的估價機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?

2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

參考答案：

1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價機(jī)構(gòu)為該拆遷項目估價機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。

2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：

①以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);

②當(dāng)?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;

③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;

④對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。

【練習(xí)題3】

某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

參考答案：

解法一：

擬選用假設(shè)開發(fā)法和市場比較法對該宗地塊進(jìn)行估價，還需要進(jìn)一步了解類似土地近期

公開招標(biāo)地塊的若干成交實例的成交價格及房地產(chǎn)(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內(nèi)類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本，進(jìn)而分析確定該宗土地的最佳開發(fā)方案，以及該地塊開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(出售或出租)，運(yùn)用市場法和收益法等預(yù)測建成以后該宗房地的總價值，需調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、開發(fā)經(jīng)營期、前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)(土地)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，在此基礎(chǔ)上測算土地的價格。再選取若干可比實例進(jìn)行交易日期調(diào)整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，確定地塊的比準(zhǔn)價格。最后綜合以上兩種估價結(jié)果，確定最終的估價價格，再根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，撰寫并出具該宗土地的規(guī)范估價報告。

解法二：

1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進(jìn)行估價。

2.了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實例的價格、房地產(chǎn)狀況。

3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。

4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案。

5.開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(租或售)運(yùn)用市場法收益法等預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價值調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用等;前期費(fèi)用如建安工程費(fèi)，專業(yè)費(fèi)等，測算土地價格。

6.選取比實例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價格。

7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價結(jié)果。

8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告。

【練習(xí)題4】

1、估價報告是估價機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，房地產(chǎn)估價師必須能夠動手寫作估價報告，估價報告在寫作時應(yīng)滿足哪些文字要求?

2、房地產(chǎn)估價報告寫作要求有哪些?

3、致估價委托人函應(yīng)包括的內(nèi)容有哪些?

4、估價原則是估價活動所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)，遵循不同估價原則的評估價值應(yīng)符合的規(guī)定有哪些?

答案

1、【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求。房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求主要包括對詞義的要求、對語句的要求以及要防止錯別字和錯漏。(1)對詞義的要求：用詞準(zhǔn)確;語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可;用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩;用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造。(2)對語句的要求：句子簡潔，概括性強(qiáng);搭配得當(dāng);邏輯嚴(yán)密。參見教材P3～5。

2、【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)估價報告寫作要求。房地產(chǎn)估價報告寫作應(yīng)做到下列幾點：真實;客觀;準(zhǔn)確;完整;清晰;規(guī)范。參見教材P6。

3、【正確答案】 本題考查的是致估價委托人函的寫作。致估價委托人函的寫作內(nèi)容應(yīng)包括：致函對象;估價目的;估價對象;價值時點;價值類型;估價方法;估價結(jié)果;與評估價值和使用估價報告、估價結(jié)果有關(guān)的特別提示;致函日期。參見教材P8。

4、【正確答案】 本題考查的是估價結(jié)果報告的寫作。遵循不同估價原則的評估價值，應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)遵循獨立、客觀、公正原則，評估價值應(yīng)為對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格;(2)遵循合法原則，評估價值應(yīng)為在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格;(3)遵循價值時點原則，評估價值應(yīng)為在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格;(4)遵循替代原則，評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi);(5)遵循最高最佳利用原則，評估價值應(yīng)為在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格;(6)遵循謹(jǐn)慎原則，評估價值應(yīng)為在充分考慮導(dǎo)致估價對象價值或價格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價對象價值或價格偏高的因素下的價值或價格。參加教材P16。

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