2020年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考前重點(diǎn)題（14）

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1.某商品住宅樓于2013年10月30日竣工驗(yàn)收合格，施工單位按法定最低保修期限承擔(dān)保修責(zé)任，2014年10月10日交付買受人使用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)該樓墻面防滲漏最低保修期限應(yīng)至( )。

A.2014年10月29日 B.2015年10月9日

C.2018年10月29日 D.2019年10月9日

【答案】C

【解析】商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的最低保修項(xiàng)目和保修期限如下：

1)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;

2)屋面防水3年;

3)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;

4)墻面、頂棚抹灰層脫落1年;

5)地面空鼓開裂、大面積起砂1年;

6)門窗翹裂、五金件損壞1年;

7)管道堵塞2個(gè)月;

8)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期;

9)衛(wèi)生潔具1年;

10)燈具、電器開關(guān)6個(gè)月。

在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

1.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

2.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

3.供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;

4.電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年;

5.裝修工程為2年。

2.建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由( )與土地使用者簽訂。

A.市人民政府 B.縣人民政府

C.省人民政府土地管理部門 D.市、縣人民政府土地管理部門

【答案】D

【解析】建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

3.已辦理抵押登記的在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)首次登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為 ( )。

A.預(yù)告登記 B.更正登記

C.異議登記 D.房屋抵押權(quán)登記

【答案】D

【解析】在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)首次登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。

【考點(diǎn)來源】《房地產(chǎn)基本制度與政策》第7章 不動(dòng)產(chǎn)登記制度與政策。

4.目前，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)各資質(zhì)等級(jí)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)中，一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)為( )名以上。

A.3 B.8

C.15 D.20

【答案】C

【解析】一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)須有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。二級(jí)：8名;三級(jí)：3名。

【考點(diǎn)來源】《房地產(chǎn)基本制度與政策》第8章 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策。

5.某企業(yè)自用的地下商業(yè)用房，應(yīng)稅房屋原值為200萬元，則應(yīng)納房產(chǎn)稅最低稅額為( )萬元。

A.1.44 B.1.68

C.1.92 D.2.16

【答案】B

【解析】工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-(10%～30%)]×1.2%。

6.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入為65000萬元人民幣，扣除項(xiàng)目金額為35000萬元，則應(yīng)繳納土地增值稅( )萬元。

A.9000 B.10250

C.12000 D.15000

【答案】B

【解析】(1)土地增值額=65000萬元-35000萬元=30000萬元。(2)土地增值額占扣除項(xiàng)目金額比例=30000/35000=85.71%，50%<85.71%≤100%。(3)土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×40%-扣除項(xiàng)目×5%=30000×40%-35000×5%=10250(萬元)。

7.原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起( )日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。

A.3 B.5

C.7 D.10

【答案】D

【解析】《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定：原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告;評(píng)估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。

8.實(shí)施加成征稅，加二成等于加正稅的( )。

A.10% B.20%

C.30% D.40%

【答案】B

【解析】對(duì)特定的納稅人實(shí)行加成征稅，加一成等于加征稅的10%，加二成等于加征稅的20%，以此類推。

9.業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)( )以上的業(yè)主同意。

A.專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一

B.專有部分占建筑物總面積三分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之一

C.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二

D.專有部分占建筑物總面積四分之三以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)四分之三

【答案】C

【解析】《中華人民共和國物權(quán)法》 規(guī)定：決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

10.某建設(shè)項(xiàng)目建安工程費(fèi)5000萬元，設(shè)備購置費(fèi)3000萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用2000萬元，已知基本預(yù)備費(fèi)率5%，項(xiàng)目建設(shè)前期年限為1年，建設(shè)期為3年，各年投資計(jì)劃額為：第一年完成投資20%，第二年60%，第三年20%。年均投資價(jià)格上漲率為6%，第一年價(jià)差預(yù)備費(fèi)為( )。

A.191.8 B.197.8

C.203.5 D.205.5

【答案】A

【解析】基本預(yù)備費(fèi)=(5000+3000+2000)×5%=500萬元;

靜態(tài)投資=5000+3000+2000+500=10500萬元;

建設(shè)期第一年完成投資=10500×20%=2100萬元;

第一年價(jià)差預(yù)備費(fèi)為：PFl=2100[(1+6%)1.5-1]=191.8萬元。

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