2020年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考前重點題（12）

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1.轉(zhuǎn)讓房屋開發(fā)建設(shè)項目，除建設(shè)用地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)達到全部開發(fā)投資總額的(　)以上。

A.25%

B.30%

C.35%

D.50%

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓。以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上。參見教材P111。

2.項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)(　)通知被拆遷人。

A.書面

B.電話

C.口頭

D.當(dāng)面

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成安置補償?shù)模仓醚a償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。參見教材P112。

3.土地閑置需要征收土地閑置費的是(　)。

A.該區(qū)域發(fā)生洪澇災(zāi)害

B.規(guī)劃修改

C.發(fā)現(xiàn)古人活動遺址

D.銀行貸款沒有落實

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)開項目的處理原則?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》還規(guī)定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費。(1)因不可抗拒力造成開工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災(zāi)害。(2)因政府或者政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的。(3)因動工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見的情況而延期動工開發(fā)的。如發(fā)現(xiàn)地下文物、拆遷中發(fā)現(xiàn)不是開發(fā)商努力能解決的問題等。參見教材P108。

4.下列不能夠用于投資資本金的是(　)。

A.工業(yè)產(chǎn)權(quán)

B.非專利技術(shù)

C.土地使用權(quán)

D.借款

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度。項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價出資，但必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)依照法律、法規(guī)評估其價值，且不得高估或低估。借款是債務(wù)性資金。參見教材P107。

5.下列不能夠用劃撥土地的是(　)。

A.經(jīng)濟適用住房

B.廉租住房

C.高等學(xué)校教學(xué)樓

D.普通商品房

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)用地使用權(quán)的取得。普通商品房用地應(yīng)為出讓土地。參見教材P106。

6.下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告的表述中，符合有關(guān)規(guī)定要求的有(　)。

A.僅介紹項目名稱的房地產(chǎn)廣告，可不載明商品房預(yù)售許可證書號

B.在集體土地上建設(shè)的房地產(chǎn)發(fā)布銷售廣告應(yīng)載明集體經(jīng)濟組織名稱

C.房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限

D.房地產(chǎn)廣告中可以出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容

E.房地產(chǎn)廣告中不得含有能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。選項B錯誤，在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，不得發(fā)布銷售廣告;選項D錯誤，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容。參見教材P114～117。

7.購房人發(fā)現(xiàn)商品房有質(zhì)量問題，不能選擇退房的情形有(　)。

A.使用一年后發(fā)現(xiàn)屋面漏水

B.辦理房屋所有權(quán)證后，確認房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題

C.辦理房屋所有權(quán)證前，確認房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題

D.尚未使用即發(fā)現(xiàn)下水管道堵

E.下雨時發(fā)現(xiàn)外墻滲水

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任制度。對于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗，確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，消費者有權(quán)要求退房，終止房屋買賣關(guān)系。參見教材P109～110。

8.根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，下列關(guān)于保修項目最低保修期的規(guī)定，說明正確的是(　)。

A.管道滲漏為1年

B.五金件損壞為2年

C.管道堵塞為6個月

D.電器開關(guān)損壞為6個月

E.供冷系統(tǒng)損壞為1個供冷期

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是商品房交付使用。地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)終身保修，五金件損壞1年，屋面防水3年，管道堵塞2個月，燈具、電器開關(guān)6個月。參見教材P113。

最低保修項目和保修期限如下：

9.A房地產(chǎn)公司以出讓方式取得一塊住宅用地的土地使用權(quán)，并進行了開發(fā)建設(shè)，后因改作其他投資，擬轉(zhuǎn)讓該項目，則應(yīng)具備的轉(zhuǎn)讓條件是(　)。

A.已按照出讓合同約定支付全部出讓金1000萬元

B.已按照出讓合同的約定支付出讓金600萬元

C.取得了該項目的土地使用權(quán)證書

D.實際投入建設(shè)金額(含土地出讓金)占全部開發(fā)投資的25%以上

E.實際投入建設(shè)金額(不含土地出讓金)占全部開發(fā)投資的25%以上

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時必須具備的條件。

(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓;

(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。參見教材P110～111。

10.二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)具備的條件包括(　)。

A.上一年房屋建筑施工面積在10萬m2以上

B.至少應(yīng)有4名以上專業(yè)管理人員

C.近3年房屋建筑面積累計竣工15萬m2以上

D.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時間應(yīng)在2年以上

E.連續(xù)2年質(zhì)量合格率100%

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級。二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少應(yīng)有20名以上專業(yè)管理人員;從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時間應(yīng)在3年以上。連續(xù)3年質(zhì)量合格率100%。參見教材P105。

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