2020房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考點：假設(shè)開發(fā)法的其他用途

假設(shè)開發(fā)法的其他用途：

假設(shè)開發(fā)法除了適用于估價，還大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于估價與用于投資分析的不同之處，是在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，用于估價是假設(shè)站在一個典型的投資者的立場，用于投資分析是站在一個具體的投資者的立場。

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策提供依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)開發(fā)商提供下列3種數(shù)據(jù)：

(1)確定擬開發(fā)場地的最高價格。如果開發(fā)商有興趣取得某個開發(fā)場地，他必須事先計算出能夠接受的最高價格，他實際的購買價格應(yīng)低于或等于此價格，否則不值得購買。

(2)確定開發(fā)項目的預(yù)期利潤。在確定預(yù)期利潤時，是假定開發(fā)場地已按照某個價格購買，即場地購置費被看成已知。預(yù)計可取得的總收入扣除場地購置費、開發(fā)成本及資金利息等后的余值，為開發(fā)項目所能產(chǎn)生的利潤。此利潤如果高于開發(fā)商期望的利潤，則該開發(fā)項目被認(rèn)為是可行的;否則，應(yīng)被推遲開發(fā)，甚至取消投資。

(3)確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用。在確定最高費用時，場地購置費也被視為已知。確定最高費用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個合理的范圍內(nèi)，同時使整個開發(fā)成本、費用在開發(fā)過程的各個階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)費用失控。

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