2020房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》專(zhuān)項(xiàng)練習(xí)題(三十一)

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1、成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。(　)

對(duì)

錯(cuò)

2、成本法與比較法的本質(zhì)區(qū)別不在于是否有減去折舊，而在于“重新購(gòu)建價(jià)格”或“可比實(shí)例價(jià)格”的來(lái)源方式。(　)

對(duì)

錯(cuò)

3、成本法不適宜評(píng)估過(guò)于老舊的房地產(chǎn)價(jià)格。(　)

對(duì)

錯(cuò)

4、在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格直接取決于其花費(fèi)的成本，成本增加則房地產(chǎn)價(jià)格就相應(yīng)增高。(　)

對(duì)

錯(cuò)

5、管理費(fèi)用通常按照土地成本與建設(shè)成本之和的一定比例來(lái)測(cè)算。(　)

對(duì)

錯(cuò)

6、土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，無(wú)論它們是來(lái)自借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。(　)

對(duì)

錯(cuò)

7、成本法中房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的銷(xiāo)售稅費(fèi)包括由買(mǎi)方繳納的契稅等稅費(fèi)以及由賣(mài)方交納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。(　)

對(duì)

錯(cuò)

8、把舊的房地產(chǎn)作為一個(gè)整體，采用成本法估價(jià)的基本公式為：舊的房地價(jià)值=房地重新購(gòu)建成本一房地折舊。(　)

對(duì)

錯(cuò)

9、建筑物的折舊可能在項(xiàng)目竣工之前就已經(jīng)存在。(　)

對(duì)

錯(cuò)

10、由于環(huán)境污染引起的折舊屬于功能折舊。(　)

對(duì)

錯(cuò)

答案

1、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是成本法概述。成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。參見(jiàn)教材P284。

2、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是成本法概述。成本法與比較法的本質(zhì)區(qū)別不在于是否有減去折舊，而在于“重新購(gòu)建成本”的來(lái)源方式。參見(jiàn)教材P285。

3、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是成本法概述。成本法估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，因?yàn)闇y(cè)算估價(jià)對(duì)象尤其是建筑物較老舊的房地產(chǎn)的重新購(gòu)建成本和折舊，難度都較大。如果建筑物過(guò)于破舊，基本上沒(méi)有了使用價(jià)值，通常就不宜采用成本法估價(jià)。參見(jiàn)教材P286。

4、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是成本法概述?，F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用的增加有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。參見(jiàn)教材P287。

5、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。管理費(fèi)用通常按照土地成本與建設(shè)成本之和的一定比例來(lái)測(cè)算。參見(jiàn)教材P293～294。

6、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，無(wú)論它們是來(lái)自借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。參見(jiàn)教材P294。

7、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。銷(xiāo)售稅費(fèi)是指預(yù)售或者銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)。不包括由買(mǎi)方繳納的契稅等稅費(fèi)以及由賣(mài)方交納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。參見(jiàn)教材P297。

8、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是成本法的基本公式。把舊的房地產(chǎn)作為一個(gè)整體，采用成本法估價(jià)的基本公式為：舊的房地價(jià)值=房地重新購(gòu)建成本一房地折舊。參見(jiàn)教材P299。

9、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，其金額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建成本與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值之差，在竣工之前可能就已經(jīng)存在。參見(jiàn)教材P311。

10、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。由于環(huán)境污染引起的折舊屬于外部折舊。參見(jiàn)教材P312。

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