2020房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專項練習題(二十七)

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1.某人現(xiàn)有資金50萬元，欲競買一個建筑面積為120m2、收益期為10年的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10%。店鋪正常月租金為120元/m2，運營費用為租金收入的35%。銀行可提供最高為六成、10年期、年利率8%的抵押貸款。該投資者所能接受的最高競買價格為(　)萬元。

A.80.00

B.91.82

C.125.00

D.127.90

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是投資組合技術(shù)。(1)抵押貸款資本化率(抵押貸款常數(shù))RM==A/V=YM+YM/[(1+YM)n-1]，按年等額償還貸款本息，則RM=8%+8%/[(1+8%)10-1]=14.903%;(2)購買者要求的稅前現(xiàn)金流量=50×10%=5(萬元);(3)償還抵押貸款的能力=年凈收益-稅前現(xiàn)金流量=120×120×12×(1-35%)/10000-5=6.232(萬元);(4)抵押貸款金額=6.232/14.903%=41.82(萬元);(5)該投資者能接受的最高競買價格=41.82萬元+50萬元=91.82萬元。參見教材P275。

2.關(guān)于成本法估價中土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用估算的說法正確的是(　)。

A.應按它們在過去實際發(fā)生時點的實際水平來估算

B.應按它們在過去實際發(fā)生時點的正常水平來估算

C.應按它們在未來預計發(fā)生時點的正常水平來估算

D.應按它們在價值時點的正常水平來估算

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。成本法估價中，土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用等，均應按它們在價值時點的正常水平來估算。參見教材P288。

3.某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的直接成本、管理費用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的3.5%、6%，投資利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價值為(　)萬元。

A.5890

B.5976

C.6053

D.6135

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤。設(shè)房地產(chǎn)重置價值為V，投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用)，則開發(fā)利潤=20%×(4000+180+0.035V)=836+0.007V，V=4000+180+350+0.035V+0.06V+836+0.007V，V=5976萬元。參見教材P298。

4.某建筑物的土建工程直接費為780元/m2(其中人工費為130元/m2)，安裝工程直接費為450元/m2(其中人工費為50元/m2)，裝飾裝修工程直接費為900元/m2(其中人工費為45元/m2)，又知該地區(qū)土建工程綜合費率為直接費的15%，安裝工程綜合費率為人工費的75%，裝飾裝修工程綜合費率為人工費的72%，稅金為3.5%。該建筑物的建筑安裝工程費為(　)元/m2。

A.2204.55

B.2397.99

C.3123.19

D.3345.64

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。(1)土建工程費=780×(1+15%)×(1+3.5%)=928.40(元/m2)，(2)安裝工程費=(450+50×75%)×(1+3.5%)=504.56(元/m2)，(3)裝飾裝修工程費=(900+45×72%)×(1+3.5%)=965.03(元/m2)，(4)單位建筑安裝工程費=(1)+(2)+(3)=2397.99(元/m2)。參見教材P307。

5.某寫字樓因停車位數(shù)量不能滿足需要，租金明顯低于市場租金，由此造成的該寫字樓折舊屬于(　)。

A.外部折舊

B.功能落后折舊

C.功能缺乏折舊

D.使用磨損折舊

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。題干中的折舊，與功能不足有關(guān)。功能落后折舊是指因建筑物中某些部件、設(shè)備設(shè)施、功能等低于市場要求的標準造成的建筑物價值減損。如建筑樣式過時，空間布局欠佳等。停車位不是沒有，而是不足。所以不是功能缺乏，而是功能落后。A是外部折舊;D是物質(zhì)折舊。參見教材P312。

6.某商場是6年前一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡單裝修而成，同時補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設(shè)用地使用期限屆滿時建筑物的殘余價值應給予相應補償。建筑物經(jīng)濟壽命為60年，殘值為零，采用直線法計算該商場建筑物目前的成新率為(　)。

A.75.56%

B.81.67%

C.85.00%

D.86.67%

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是求取建筑物折舊應注意的問題。成新率=(60-5-6)/60×100%=81.67%。土地使用期限屆滿時建筑物的殘余價值應給予相應補償，所以不考慮土地使用權(quán)期限的影響，按照建筑物的經(jīng)濟壽命60年計算折舊。6年前已經(jīng)使用5年，所以實際經(jīng)過年限為11年。參見教材P327。

7.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯誤的是(　)。

A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式

B.弄清土地權(quán)益狀況主要是為了預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、租金等

C.弄清土地區(qū)位狀況主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性

D.弄清土地實物狀況主要是為了預測后續(xù)開發(fā)的必要支出

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇。選項C錯誤，弄清土地的區(qū)位狀況，主要是為選擇最佳的用途服務(wù)。參見教材P342。

8.某在建寫字樓的建筑面積為30000m2，預計建成的正常建設(shè)期為3年，現(xiàn)該在建寫字樓擬轉(zhuǎn)讓，預計完成轉(zhuǎn)讓交易需要3個月。根據(jù)實地查勘，形成該在建寫字樓現(xiàn)狀的正常建設(shè)期為1.25年。預計寫字樓建成后可全部租出，凈租金收入為2元/(m2·天)，每年計365天，空置率為10%，資本化率為5%，折現(xiàn)率為15%。該在建寫字樓建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為(　)萬元。

A.29807

B.30867

C.35755

D.36194

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是開發(fā)完成后的價值。(1)建成后租金年收益A=2×365×(1-10%)×3=1971萬元，(2)直接資本化法V=A/Y=1971/5%=39420萬元，(3)在建寫字樓建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值=39420/(1+15%)2=29807萬元。轉(zhuǎn)讓交易0.25年，建成完工需要1.75年，合計2年。參見教材P349。

9.運用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價，采用直接成本利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤時，計算基數(shù)不包括(　)。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值

B.后續(xù)的建設(shè)成本

C.后續(xù)的管理費用

D.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法后續(xù)開發(fā)的應得利潤。采用直接成本利用率計算后續(xù)開發(fā)利潤的，計算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費，以及后續(xù)的建設(shè)成本。參見教材P351。

10.利用直線趨勢法對某類商品住宅2004～2013年的平均價格進行分析，擬合成一直線趨勢方程Y=3522+385X，其中Y為商品住宅價格，X為時間，且∑X=0。經(jīng)驗證該方程擬合度較高，則利用該方程預測該類商品住宅2014年的平均價格為(　)元/m2。

A.5447

B.5832

C.6987

D.7757

『正確答案』D

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