2020房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營管理》提升訓練（十六）

1、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來(　)。

A.操作風險

B.法律風險

C.信用風險

D.管理風險

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是個人住房貸款的風險。(1)操作風險：對客戶調(diào)查不深入，容易出

現(xiàn)假按揭;(2)管理風險：銀行的管理能力不高，如借款人資質(zhì)審查不嚴、手續(xù)不完整、放松

貸款條件等;(3)信用風險：與開發(fā)商相關(guān)的信用風險，主要涉及開發(fā)商欺詐、項目拖期、質(zhì)

量糾紛、違法預(yù)售等問題;來源于購房人的信用風險，則包括自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸?/p>

去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還。參見教材 P311。

2、銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于(　)風險。

A.信用

B.管理

C.法律

D.操作

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是個人住房貸款的風險。操作風險：對客戶調(diào)查不深入，容易出現(xiàn)假按

揭。參見教材 P310。

3、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為 2000 元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月 150 元。從當前我國商業(yè)銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應(yīng)不低

于(　)元。

A.3583

B.3909

C.4300

D.4778

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是個人住房抵押貸款的風險管理。考核指標中的房產(chǎn)支出與收入比。本

題中沒有提及其它債務(wù)問題，所以不計算第二個指標。房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款

額+月物業(yè)管理費)/月均收入=(2000+150)/月均收入﹤50%，月均收入﹥4300。參見教材

P312。

4、某居住項目規(guī)劃建筑面積為 30000m 2 ，含土地費用在內(nèi)的開發(fā)成本為 7500 萬元，開發(fā)費用為1650 萬元，銷售稅費為銷售收入的 5.5%，銷售均價為 5500 元/m 2 ，適用的土地增值稅稅率為 30%，則該項目

應(yīng)繳納的土地增值稅為(　)萬元。(2014 年真題)

A.1482.75

B.1755.00

C.1932.75

D.2205.00

『正確答案』A

5、某房地產(chǎn)項目的初始投資額為 310 萬元，基準收益率為 15%，經(jīng)營期為 15 年，財務(wù)凈現(xiàn)值為

210 萬元，該項目在經(jīng)營期內(nèi)的等額年值為(　)萬元。(2014 年真題)

A.14.00

B.34.67

C.35.91

D.88.93

『正確答案』C

6、投資者在投資過程中使用財務(wù)杠桿的主要目的，是為了(　)。

A.抵御通貨膨脹的影響

B.提高資本金的投資收益率

C.提高全部投資的平均收益率

D.降低借貸資金的資金成本

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是全部投資和資本金評價指標的差異。使用財務(wù)杠桿的主要目的，是為了提高資

本金的投資收益率。參見教材 P178。

7、如果某項目 FNPV 等于零，說明該項目的獲利能力(　)。

A.達到了基準收益率的要求

B.超過了基準收益率的要求

C.未達到財務(wù)內(nèi)部收益率的要求

D.達到了財務(wù)內(nèi)部收益率的要求

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明項目的獲利能力超過了基準收益率的要

求，等于零，說明正好達到了基準收益率。參見教材 P181

8、某投資項目每年可獲得 50000 元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款年利率為 12%，貸款期限為 20 年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額

為(　)萬元。

A.28.73

B.29.11

C.344.74

D.349.31

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是償債備付率。參見教材 P203

9、對一個計算周期為 20 年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目進行現(xiàn)金流分析時，若折現(xiàn)率始終為一個常數(shù)，

那么該折現(xiàn)率(　)。

A.包含了對通貨膨脹的補償

B.不包含對通貨膨脹的補償

C.沒有實際意義

D.不能直接用于財務(wù)評價

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是通貨膨脹的影響。當折現(xiàn)率不包含對通貨膨脹的補償時，房地產(chǎn)投資收人現(xiàn)金

流的折現(xiàn)值才是一個常數(shù)。參見教材 P179。

10、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項目的折現(xiàn)率分別取 i 1 =15%、i 2 =16%、i 3 =17%，i 4 =18%時，其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為 NPV 1 =300 萬元、NPV 2 =100 萬元、NPV 3 =-50 萬元、NPV 4 =-150 萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度

最高的是(　)。

A.16.67%

B.16.71%

C.16.80%

D.17.00%

『正確答案』A

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