2020房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選題（十五）

簡(jiǎn)答題

1、某公司于5年前在公開(kāi)市場(chǎng)上以2000萬(wàn)元購(gòu)得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1000萬(wàn)元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元，若5年來(lái)房屋建安工程造價(jià)水平基本穩(wěn)定，則有觀點(diǎn)認(rèn)為該宗土地的重新取得價(jià)格上漲了1000萬(wàn)元。

<1> 、請(qǐng)問(wèn)上述觀點(diǎn)是否正確?為什么?

2、某商務(wù)辦公樓屬于甲公司所有，現(xiàn)在乙公司有意購(gòu)買(mǎi)此辦公樓用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。乙公司為此委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其對(duì)該商鋪的最高出價(jià)。

<1> 、商務(wù)辦公樓估價(jià)的常用方法有哪些?

<2> 、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況有哪些?

<3> 、該估價(jià)項(xiàng)目適宜采用哪種估價(jià)方法?請(qǐng)簡(jiǎn)述該方法的估價(jià)技術(shù)路線。

3、2013年6月甲公司購(gòu)買(mǎi)了某幢寫(xiě)字樓的第7層，2015年8月甲公司與乙公司簽訂了一個(gè)5年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同?，F(xiàn)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2016年3月1日。

<1> 、簡(jiǎn)述出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值概念及計(jì)算思路。

<2> 、說(shuō)明評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的技術(shù)路線。

4、張某計(jì)劃用自有閑置資金100萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套房屋用于長(zhǎng)期投資，擬持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售。某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向其推薦了市場(chǎng)價(jià)格均為100萬(wàn)元的兩套房屋，一套為普通住宅，另一套為酒店式公寓。經(jīng)了解，普通住宅的市場(chǎng)租金為5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經(jīng)營(yíng)。張某認(rèn)為，普通住宅的投資回報(bào)率是5000×12/1000000=6%，而酒店式公寓的投資回報(bào)率是70000/1000000=7%，所以選擇購(gòu)買(mǎi)酒店式公寓。

<1> 、張某的選擇是否正確?

<2> 、針對(duì)兩類(lèi)物業(yè)不同的投資經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以從哪些方面為張某投資決策提供專(zhuān)業(yè)建議?

簡(jiǎn)答題

1、【正確答案】 本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

1.上述觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。2.房地產(chǎn)價(jià)值不是土地價(jià)值和建房投入簡(jiǎn)單的相加。

3.應(yīng)考慮房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良、通貨膨脹因素。

4.雖然造價(jià)穩(wěn)定，但管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，稅費(fèi)水平可能有變化。

2、【正確答案】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。商務(wù)房地產(chǎn)的估價(jià)可以選擇收益法、比較法、成本法等。

【正確答案】 本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況包括外觀形象;內(nèi)部裝飾裝修;設(shè)備、設(shè)施;智能化程度;物業(yè)服務(wù)水平以及租戶類(lèi)型。

【正確答案】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。該估價(jià)項(xiàng)目主要適宜采用收益法。首先，確定未來(lái)收益期限;其次，預(yù)測(cè)未來(lái)各期的凈收益;第三，求取報(bào)酬率，根據(jù)委托方要求，求其最高出價(jià)，報(bào)酬率確定為一年期銀行存款利率。第四，選用合適的報(bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價(jià)值。

3、【正確答案】 出租人權(quán)益價(jià)值也稱(chēng)為有租約限制價(jià)值、帶租約的價(jià)值，是指出租人對(duì)自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評(píng)估價(jià)值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場(chǎng)租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值。

承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是指承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評(píng)估價(jià)值為按合同租金與市場(chǎng)租金的差額所評(píng)估的價(jià)值。

【正確答案】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。取租賃期內(nèi)的租賃合同約定的租金和市場(chǎng)租金的差額，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和為承租人權(quán)益的價(jià)值。

4、【正確答案】 本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。張某的選擇不一定正確。如按資本化率考慮，酒店式公寓投資回報(bào)率高于普通住宅的收益率;如按報(bào)酬率考慮，張某的選擇可能不正確，因?yàn)榫频晔焦⑹找婺晗蘅赡芏逃谄胀ㄗ≌氖找婺晗?第二，應(yīng)該考慮兩套房屋本身未來(lái)增值速度和增值能力的差異;第三，還應(yīng)考慮兩套房屋變現(xiàn)能力大小，普通住宅的變現(xiàn)能力較好。要在綜合考慮上述情況基礎(chǔ)上作出判斷。

【正確答案】 如選擇酒店式公寓，一是盡量選擇70年產(chǎn)權(quán)的公寓，二是區(qū)位選擇非常重要，三是配套服務(wù)設(shè)施要齊全，四是選擇專(zhuān)業(yè)品牌物業(yè)服務(wù)很重要。

如選擇普通住宅，除考慮投資回報(bào)率外，重點(diǎn)要關(guān)注它的升值空間大小。

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