2020房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專項練習(xí)題(十六)
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1.房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象的估價目的具有相似性。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價原則的作用。房地產(chǎn)估價原則可以使不同的估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的，同一價值時點的評估價值趨于相同或近似。參見教材P154。
2.根據(jù)合法原則，只有完全合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是合法原則。遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價。參見教材P156。
3.鑒證性估價一般都要遵循獨(dú)立客觀公正原則，咨詢性估價可以不必一定要遵循獨(dú)立客觀公正原則。( )
『正確答案』√
『答案解析』本題考查的是獨(dú)立客觀公正原則。咨詢性估價要站在某個特定單位或個人的立場上而非站在中立的立場上進(jìn)行評估，嚴(yán)格地說不一定要遵循獨(dú)立客觀公正原則。參見教材P154。
4.估價對象狀況不是委托人或估價師可以隨意假定的，甚至不是根據(jù)估價對象實際狀況確定的，必須依法判定。( )
『正確答案』√
『答案解析』本題考查的是合法原則。估價對象狀況不是委托人或估價師可以隨意假定的，甚至不是根據(jù)估價對象實際狀況確定的，而必須依法判定。參見教材P156。
5.在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，對房地產(chǎn)市場情況的分析始終應(yīng)針對價值時點時的狀況。( )
『正確答案』 √
『答案解析』本題考查的是價值時點原則。不論是何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是價值時點的狀況，但估價對象狀況不一定是價值時點的狀況。參見教材P162。
6.從理論上講，任何狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，故不必做到評估價值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是合法原則。從理論上講，任何狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，只是必須做到評估價值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。參見教材P156。
7.均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象內(nèi)部各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳使用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P168。
8.某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0;2010年10月10日報市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更用途為住宅、辦公;2011年5月9日報市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更容積率為3.0;2011年9月1日市國土局委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，則價值時點應(yīng)為2010年10月10日和2011年5月9日。( )
『正確答案』√
『答案解析』本題考查的是價值時點原則。一般情況下價值時點只有一個。但是此題中，產(chǎn)生補(bǔ)地價的情況有2次，2010年10月10日為第一次，變更了土地使用用途，第二次為2011年5月9日，變更容積率，兩次變更時都產(chǎn)生了補(bǔ)地價的需要，價值時點為變更時，所以有兩個價值時點。參見教材P161。
9.假設(shè)開發(fā)法中的后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤，是遵循替代原理求取的。( )
『正確答案』√
『答案解析』本題考查的是替代原則。假設(shè)開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤等，也都是遵循替代原理來求取的。參見教材P166。
10.估價對象的權(quán)利人和意向取得者不一致時，確定估價對象的最高最佳利用狀況，應(yīng)該始終從權(quán)利人角度進(jìn)行估價。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。估價對象的權(quán)利人和意向取得者不一致時，應(yīng)該先根據(jù)估價目的確定是從權(quán)利人角度還是意向取得者的角度進(jìn)行估價，再根據(jù)其對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利，確定估價對象的最高最佳利用狀況。參見教材P170。
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