2020房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選題（十）

(一)甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業(yè)用房，委托乙評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)用房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，由于甲上市公司要求出具評(píng)估報(bào)告的時(shí)間短，乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未能對(duì)該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細(xì)狀況，并詢問了其評(píng)估期望值。估價(jià)中選用收益法為主要的估價(jià)方法，搜集了3宗類似房地產(chǎn)。分別測(cè)算得到該商業(yè)用房的月租金為280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根據(jù)最高最佳利用原則選取350元/M2作為該商業(yè)用房的有效毛收入，扣除30%的運(yùn)營費(fèi)用后，求出年凈收益為2940元/M2，再選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率，測(cè)算出了該商業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)值。請(qǐng)問：上述估價(jià)工作中有哪些錯(cuò)誤或不當(dāng)之處?

(二)甲公司擁有的某汽車加油站，于1年前進(jìn)行了裝修改造。站內(nèi)建有營業(yè)樓及加油棚各1幢。有若干個(gè)儲(chǔ)油罐、加油機(jī)和加油槍?，F(xiàn)因公司經(jīng)營方向調(diào)整，甲公司擬放棄加油站業(yè)務(wù)，為此轉(zhuǎn)讓該加油站，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該加油站的市場(chǎng)價(jià)值.

請(qǐng)問：

1.該估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象范圍具體應(yīng)包括哪些?

2.乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些資料?

(三)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估位于某歷史文化街的一臨街小型商鋪的市場(chǎng)價(jià)值。該商鋪形狀方正，權(quán)利狀況完整，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某對(duì)該商鋪進(jìn)行實(shí)地查勘后，擬選用市場(chǎng)法作為主要的估價(jià)方法。但僅搜集到A、B、C、D四個(gè)交易實(shí)例。實(shí)例A 交易時(shí)帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場(chǎng)租金;實(shí)例B 是兄弟之間轉(zhuǎn)讓;實(shí)例C 是相鄰商鋪的業(yè)主購買后擴(kuò)大經(jīng)營靚膜;實(shí)例D 平面形狀為“L”形，是業(yè)主將原為矩形的商鋪臨街面1/2 寬度、1/3深度的部分轉(zhuǎn)讓給某銀行安裝自動(dòng)取款初所孤除以上情況外，四個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象均具有較好的可比性。請(qǐng)問：

1.四個(gè)交易實(shí)例是否可以選作可比實(shí)例?

2.四個(gè)交易實(shí)例中若有可以選作可比實(shí)例的，應(yīng)如何對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行修正或者調(diào)整?

參考答案：

(一)評(píng)分要點(diǎn)：

1.乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘。(2分)

(或：未對(duì)甲公司提供的資料進(jìn)行核實(shí)，2分;未對(duì)估價(jià)對(duì)象拍照，1分)

2.乙評(píng)估機(jī)構(gòu)不應(yīng)向甲上市公司詢問評(píng)估期望值。(2分)

3.確定有效毛收入時(shí)應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)姆课菘罩寐省?2分)

(或：不應(yīng)把租金直接作為有效毛收入.2分)

4.不應(yīng)選用350元/M2作為估價(jià)對(duì)象的客觀租金(或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值;曲解了最高最佳利用原則)。(2分)

(或：未說明收益年限，2分)

5.不應(yīng)選用銀行貸款利率作為折現(xiàn)率。(2分)

(二)評(píng)分要求：

1.( l )加油站的房屋(1分)、構(gòu)筑物(1分)及其占用范圍內(nèi)的使用權(quán)。(1分)

( 2 )加油站的設(shè)施設(shè)備以及工器具等動(dòng)產(chǎn)。(1分)

( 3 )加油站的特色裝飾裝修。(1分)

( 4 )加油站的特許經(jīng)營權(quán)。(1分)

2.( l )加油站的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(房屋所有權(quán)證、國有土地使用證)。(1分)

( 2 )加油站的設(shè)施設(shè)備情況(儲(chǔ)油罐、加油機(jī)等的數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格等)。(l分)

( 3 )加油站的營業(yè)執(zhí)照、特許經(jīng)營資質(zhì)證書、特許經(jīng)營權(quán)出讓合同。(1分)

( 4 )加油站近3年的經(jīng)營狀況及財(cái)務(wù)報(bào)表。(1分)

(三)評(píng)分要點(diǎn)：

1.四個(gè)交易實(shí)例不可直接作為可比實(shí)例，經(jīng)過修正或調(diào)整后可以選作可比實(shí)例。(2分)

2.( 1 )對(duì)實(shí)例A 應(yīng)進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，具體思路是對(duì)剩余3年租期中市場(chǎng)租金與租約租金的差價(jià)折現(xiàn)后加總。(2分)(或調(diào)整至完整權(quán)利狀態(tài)下的價(jià)格)

( 2 )對(duì)實(shí)例B 應(yīng)進(jìn)行利害關(guān)系人之間交易的交易情況修正，具體思路是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，一般情況下其成交價(jià)格會(huì)低于正常市場(chǎng)價(jià)格。(2分)

( 3 )對(duì)實(shí)例C 應(yīng)進(jìn)行相鄰房地產(chǎn)合并交易的交易情況修正，具體思路是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，一般情況下其成交價(jià)格會(huì)高于正常市場(chǎng)價(jià)格。(2分)(或測(cè)算合并后的增值收益)

( 4 )對(duì)實(shí)例D 應(yīng)進(jìn)行臨街寬度(寬深比)修正和形狀(平面布局)修正。(2分)

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