2020房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選題（八）

(一)2009年10月1日，甲公司以其擁有的一幢總建筑面積為25000 M2的綜合樓申請了期限為1年的抵押貸款，該綜合樓的市場價值和抵押價值經(jīng)評估均為12億元。2010年3月1日，甲公司再次以該綜合樓申請了期限為2年的抵押貸款，經(jīng)評估，該綜合樓的市場價值為15億元。截至該時點(diǎn)，2009年申請的抵押貨款余額為2億元。當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)抵押貸款成數(shù)一般為50%;2011年7月1日，政府因公共利益需要，對該綜合樓做出了征收決定并公告，經(jīng)評估，該綜合樓在完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場價值為16億元甲公司尚未償還的抵押貨款余額為4 億元。

1.2010年3月1日該綜合樓的再次抵押價值先( )億元。

A 10 B .11 C.13 D 15

2.2011年7月1日該綜合樓的被征收價值為( )億元。

A. 12 B. 14 C. 15 D.16

3.征收補(bǔ)償時，該綜合樓室內(nèi)裝飾裝修價值和停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)( )。

A.委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估確定

B.由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等確定

C 由征收當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估確定

D.由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等，結(jié)合市場情況綜合確定

4.政府發(fā)布的征收決定公告中，一般不包括的內(nèi)容為( )。

A.征收補(bǔ)償方案 B.行政訴訟權(quán)利 C.行政復(fù)議權(quán)利 D.搬遷期限

(二)甲公司因債務(wù)糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開發(fā)的某幢辦公樓償還債務(wù)。乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受法院委托，評估該辦公樓的市場價格, 經(jīng)調(diào)查：甲公司債務(wù)情況如下：拖欠施工單位工程款欠款300萬元，銀行貸款余額2700萬元，第三方欠款為2000萬元。在估價時點(diǎn)，該辦公樓全部可銷售面積為5萬M2 , 其中已售出3萬M2 ，經(jīng)評估,該辦公樓市場價格為6000元/M2，拍賣變現(xiàn)時費(fèi)用及稅金為2500萬元。

5.法院第一次拍賣保留價應(yīng)為( )萬元。

A.7500 B.9600 C.1200O D l800O

6.拍賣完成后，首先應(yīng)支付的費(fèi)用為( )。

A 施工單位工程款 B.銀行貸款 C 第三方欠款 D.拍賣變現(xiàn)時的費(fèi)用及稅金

7.拍賣變現(xiàn)時的費(fèi)用及稅金不包括( )

A.拍賣傭金 B.營業(yè)稅及附加 C.評估費(fèi) D 房地產(chǎn)稅

(三)甲公司于3年前以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，土地使用期限為40年，約定不可續(xù)期。經(jīng)批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)方案為：容積率為12 ，設(shè)計(jì)高度為150m，設(shè)計(jì)用途為酒店。該項(xiàng)目基礎(chǔ)工程完成時，因城市規(guī)劃調(diào)整，酒店設(shè)計(jì)高度降為120m。酒店現(xiàn)已按期竣工，為確定規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項(xiàng)目造成的損失，甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。經(jīng)分析測算，規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元，使用成本均高出2萬元，功能缺陷導(dǎo)致年均收益損失50萬元，報(bào)酬率為7%。

8 對該酒店進(jìn)行損害賠償估價，不適宜采用的估價方法為( ) o

A.修復(fù)費(fèi)用法 B.損失資本化法 C.賠償實(shí)例比較法 D.損失前后差價法

9.規(guī)劃調(diào)整該開發(fā)項(xiàng)目造成的損失不包括( )

A.投資利息損失 B.土地價值減損

C.前期工程費(fèi)損失 D.酒店品質(zhì)受損造成經(jīng)營收益損失

10.規(guī)劃調(diào)整給該酒店造成的價值減損額為( ) 萬元。

A. 655.85 B. 682.08 C 1675.85 D.1702.08

參考答案：1.B 2 D 3.C 4.D 5.C 6 D 7.D 8.A 9.B 10.D

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