2020房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選題（七）

1、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。現(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類(lèi)似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為540萬(wàn)元、560萬(wàn)元和650萬(wàn)元;依據(jù)最高最佳利用原則選取了650萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?

2、2015年，某著名百貨公司將其擁有的某商場(chǎng)一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場(chǎng)而委托評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問(wèn)題有哪些?

3、張某在2014年10月購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類(lèi)似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按規(guī)定各自承擔(dān)。

1.評(píng)估張某權(quán)益價(jià)值時(shí)，王某是否毀約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大。僅就租賃合同分析王某會(huì)從哪些方面考慮是否毀約。

2.現(xiàn)需評(píng)估王某的權(quán)益價(jià)值，簡(jiǎn)述技術(shù)路線(xiàn)。

4、某企業(yè)一幢4層辦公大樓于3年前抵押給銀行，獲得貸款700萬(wàn)元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)，用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無(wú)力償還債務(wù)，債權(quán)人申請(qǐng)以拍賣(mài)變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償。若進(jìn)行拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估，試選擇兩種主要的評(píng)估方法，并寫(xiě)出該大樓拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線(xiàn)。

答案

1、【正確答案】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理。錯(cuò)誤如下：

(1)由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例;

(2)未說(shuō)明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益;

(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益;

(4)不應(yīng)選用650萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益。

2、【正確答案】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理。確定出租部分潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意：(1)租賃期內(nèi)按租約計(jì)，租賃期外按正常客觀的市場(chǎng)租金計(jì);(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入;(3)應(yīng)考慮是否存在無(wú)形收益。

3、【正確答案】 1.從以下方面考慮是否毀約：(1)市場(chǎng)租金和合同租金差異的大小。未來(lái)市場(chǎng)租金若低于合同約定租金，王某毀約可能性大;

(2)保有成本是否低于租賃成本。從王某角度考慮，如果承租租金超過(guò)其承受經(jīng)濟(jì)能力(即其經(jīng)營(yíng)收入不足以支付租金)，王某毀約可能性大;

(3)租賃合同規(guī)定對(duì)王某毀約的約束力大小，若違約賠償金較低，王某毀約可能性大。

2.先測(cè)算價(jià)值時(shí)點(diǎn)至租約期滿(mǎn)的市場(chǎng)租金收益，再測(cè)算價(jià)值時(shí)點(diǎn)至租約期滿(mǎn)的約定租金收益價(jià)值，無(wú)租約限制市場(chǎng)價(jià)值減去有租約限制價(jià)值，即為承租人權(quán)益的價(jià)值。

4、【正確答案】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。

(1)應(yīng)首選比較法和收益法評(píng)估，有條件選用比較法的，應(yīng)首選比較法;收益性房地產(chǎn)估價(jià)的，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

(2)該大樓拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線(xiàn)為：1)分別按照比較法和收益法技術(shù)路線(xiàn)評(píng)估測(cè)算評(píng)估對(duì)象在正常市場(chǎng)條件下的價(jià)格水平;2)選取相關(guān)案例資料，確定拍賣(mài)市場(chǎng)的成交價(jià)格水平比正常市場(chǎng)成交價(jià)格水平偏低的幅度;3)按該偏低的幅度對(duì)上述兩種方法估價(jià)的初步結(jié)果進(jìn)行調(diào)整計(jì)算，據(jù)調(diào)整計(jì)算結(jié)果綜合確定拍賣(mài)底價(jià)。

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