2020房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選題（五）

(1)某企業(yè)有一幢在1981年建造的商場，請寫出下列情況下的估價技術路線。

(2)甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)營收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費率為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑而積1OOm2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元，自己應分得1368.55萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?為什么?

(3)某街道旁的一商業(yè)門面房，建筑面積148m2，現(xiàn)為餐飲門面，比較陳舊也無空調及包間。按成本法原理測算得該餐飲門面當前單價為3000元/m2，該街道上類似規(guī)模的新裝修、備有空調和包間的餐飲門面房的市場價格為4000元/m2，現(xiàn)經(jīng)測算知該商業(yè)門面裝修改造為其街道旁帶空調和包間的同等裝修水平、檔次門面房的裝修改造費用為500元/m2，另需交納的裝修改造手續(xù)辦理費用為2220元?，F(xiàn)有一買家希望以3000元/m2的價格購下該門面，向估價師咨詢其出價是否合適，問：該門面房當前交易的合理價格范圍應該是多少?為什么?

問答題參考答案

(1)進行該商場抵押價值評估的技術路線：

1)用市場比較法、收益法評估出商場完全產(chǎn)權(出讓土地使用權和房屋所有權)的現(xiàn)時房地價格。

2)用基準地價修正系數(shù)法、市場比較法評估出該宗地的出讓土地使用權價格，并乘以一定的比率，求出需要補交的土地使用權出讓金。

3)由完全產(chǎn)權商場的現(xiàn)時房地產(chǎn)價格減去需要補交的土地使用權出讓金得出商場的抵押價值。

(2)該商場進行房地產(chǎn)拍賣價值評估的技術路線：

1)用市場比較法、成本法、收益法求出完全產(chǎn)權的商場價格。

2)由完全產(chǎn)權的商場價格乘以當?shù)胤康禺a(chǎn)市場上拍賣價與市場價的比例，得出拍賣保留價(拍賣底價)。

(3)企業(yè)以該房地產(chǎn)進行投保價值評估的技術路線：用成本法、市場比較法評估出建筑物的現(xiàn)時公開市場價值，以此公開市場價值作為評估的投保價值。

(4)該房地產(chǎn)進行理賠價值評估的技術路線：

1)用成本法評估修復所需的費用。

2)用收益法評估出企業(yè)的間接損失。

3)由修復所需的費用加上企業(yè)的間接損失得出理賠評估的價格。(2) :

(1)甲、乙兩者的分配方案均不夠合理。

甲未考慮該套房屋的價值分割，而乙只考慮該套房屋的成本分割，未考慮房屋的利潤分割。

(2)正確的分配方案應該是按50%的分配比例對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)價值進行分割，

則甲應該分得：2762.1÷2+30÷2=1396.05萬元，

乙應該分得：2762.1÷2-30÷2=1366.05萬元。(3) :

(1)從最高最佳使用原則考慮，買主的出價還偏低。

(2)按最高最佳使用原則評價，評估對象現(xiàn)狀不是最高最佳使用現(xiàn)狀，因為評估對象裝修改造后價格可達到4000元/m2，扣除裝修改造費用及相關手續(xù)費用后還高于3000元/m2的水平。

(3)合理的成交價格水平應為：4000-(500+2220÷148)=3485元/m2合理的交易成交價格范圍應在3485元/m2左右。

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