2020房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選題（三）

(一)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在開展估價(jià)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)時(shí)，設(shè)定同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，對(duì)某工廠整體房地產(chǎn)分別進(jìn)行抵押估價(jià)和征收評(píng)估。合理的估價(jià)結(jié)果為抵押價(jià)值3000萬(wàn)元，被征收房屋補(bǔ)償價(jià)值4000萬(wàn)元。估價(jià)對(duì)象全廠區(qū)擁有國(guó)有土地使用證，地上建有10幢房屋。第1～6幢辦理了房屋所有權(quán)證，其中第1～2幢長(zhǎng)期出租，第3～6幢自用;第7～10幢自用但未辦理權(quán)屬登記，估價(jià)對(duì)象不存在任何法定優(yōu)先受償款。請(qǐng)問(wèn)：

1.該項(xiàng)目抵押估價(jià)和征收評(píng)估的估價(jià)對(duì)象房屋范圍分別包括哪些?

2.造成該項(xiàng)目抵押價(jià)值和征收補(bǔ)償價(jià)值差異的主要原因有哪些?

【參考答案】

1.抵押估價(jià)的估價(jià)對(duì)象房屋為第1～6幢辦理了房屋所有權(quán)證的房屋，征收評(píng)估的估價(jià)對(duì)象房屋為第1～10幢房屋。因?yàn)榈盅耗康墓纼r(jià)對(duì)象要辦理他項(xiàng)權(quán)登記，沒(méi)有辦理房屋所有權(quán)證不能登記。

2.在估價(jià)對(duì)象不存在法定優(yōu)先受償款前提下，抵押價(jià)值低于征收補(bǔ)償價(jià)值主要原因有：①抵押價(jià)值要遵循謹(jǐn)慎原則，比正常市場(chǎng)價(jià)值低，征收補(bǔ)償價(jià)值是市場(chǎng)價(jià)值，并且不考慮估價(jià)對(duì)象是否設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)、是否有租賃權(quán)，或者被查封等因素。②征收補(bǔ)償價(jià)值包含的建筑物數(shù)量多于抵押價(jià)值的。

主要考點(diǎn)：

1.不同目的估價(jià)，估價(jià)對(duì)象的估價(jià)范圍;

2.不同目的估價(jià)價(jià)格差異分析;

3.抵押價(jià)值和征收補(bǔ)償價(jià)值的相關(guān)知識(shí)。

現(xiàn)在在一道題里，同時(shí)考兩個(gè)以上的知識(shí)點(diǎn)，增加難度。

二、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò))

本次估價(jià)背景情況如下：

某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估某住宅小區(qū)一幢22層臨街商住樓底層商鋪的抵押價(jià)值，該商鋪目前由業(yè)主出租給他人經(jīng)營(yíng)便利店，接受委托后，經(jīng)與業(yè)主王××聯(lián)系，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張××與協(xié)助估價(jià)人員李××對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，查勘作業(yè)環(huán)節(jié)由李××負(fù)責(zé)記錄，最后整理形成下述實(shí)地查勘記錄表。

經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄表

領(lǐng)勘人：王×× 查勘人：李××

實(shí)地查勘期：2014年6月15日

【參考答案】

1.朝向?yàn)槟喜粚?duì)，應(yīng)為北。

2.建筑結(jié)構(gòu)不可能是磚混，應(yīng)為鋼混結(jié)構(gòu)。

3.缺少租約情況記錄，如租期、租金、付款方式等。

4.查勘人中缺注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張××的簽字。

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