2020房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選題（二）

下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處 (每指明1處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)1個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)。

房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱：××股份有限公司位于××市××產(chǎn)業(yè)園××路××號(hào)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

估價(jià)委托人：××股份有限公司

估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××(注冊(cè)號(hào)：×××)

×××(注冊(cè)號(hào)：×××)

估價(jià)作業(yè)期：2011年9月18日至9月27日

估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××估字[2011]第××號(hào)

目錄(略)

致估價(jià)委托人函(略)

指錯(cuò)：1.封面中應(yīng)是“估價(jià)報(bào)告出具日期”，而不是“估價(jià)作業(yè)期”。

指錯(cuò)：2.“致估價(jià)委托人函”應(yīng)放在“目錄”之前。

估價(jià)師聲明(略)

估價(jià)假設(shè)和限制條件(略)

估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、估價(jià)委托人(略)

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)

三、估價(jià)目的

為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

四、估價(jià)對(duì)象

1.估價(jià)對(duì)象范圍

估價(jià)對(duì)象為位于××市××產(chǎn)業(yè)園××路××號(hào)生產(chǎn)基地的3幢建筑物及其占用的土地使用權(quán)，總建筑面積為12263.24㎡，土地面積為8860.06㎡。納入本次抵押的估價(jià)對(duì)象包括房屋的所有權(quán)和所占用的土地在剩余使用期限的使用權(quán)，以及確保其正常使用功能不可分割的基本設(shè)備設(shè)施和裝修。

2.估價(jià)對(duì)象概況

(1)位置及環(huán)境狀況(略)

(2)建筑物狀況

估價(jià)對(duì)象建筑物共3幢，其中第1、2幢為生物制藥車間，均為一層鋼混結(jié)構(gòu)。層高4.5m，建筑面積均為6100㎡;第3幢為動(dòng)力中心，一層磚混結(jié)構(gòu)，層高3.5m，建筑面積為6324㎡。建筑物外墻均為深灰涂料，內(nèi)墻涂料刷白，水泥砂漿頂棚，水泥地面;水電衛(wèi)齊全，塑鋼門(mén)窗。估價(jià)對(duì)象整體保養(yǎng)狀況較好。

指錯(cuò)：3.估價(jià)對(duì)象介紹中缺少建筑物建成年份。

(3)土地狀況

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所在宗地開(kāi)發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(宗地紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整)。估價(jià)對(duì)象宗地形狀規(guī)則，地勢(shì)平坦，地質(zhì)狀況良好。

3.權(quán)利狀況

(1)房屋所有權(quán)情況(略)

(2)土地使用權(quán)情況(略)

(3)他項(xiàng)權(quán)利狀況

根據(jù)委托人提供的《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》和《法定優(yōu)先受償權(quán)利情況證明》顯示，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象無(wú)尚未注銷的他項(xiàng)權(quán)利登記，即估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款為0。

根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地查勘情況，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)中第2幢車間已出租，由于委托人未提供相關(guān)租賃合同，估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的租賃價(jià)格不詳，故本次評(píng)估未考慮估價(jià)對(duì)象租約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

2011年9月14日，與實(shí)地查勘日一致。

六、價(jià)值類型

房地產(chǎn)抵押價(jià)值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

七、估價(jià)依據(jù)

(一)國(guó)家和地方政府相關(guān)法律法規(guī)(略)

(二)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)

1.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;

2.《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》;

3.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。

指錯(cuò)：4.估價(jià)依據(jù)中缺《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》。

指錯(cuò)：5.嚴(yán)格講，在估價(jià)依據(jù)中，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》應(yīng)放在“國(guó)家和地方政府相關(guān)法律法規(guī)”中。

(三)估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料

1.《房屋所有權(quán)證》;

2.《國(guó)有土地使用證》;

3.委托人提供的其他有關(guān)資料。

(四)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查獲得的資料(略)

八、估價(jià)原則(略)

九、估價(jià)方法

房地產(chǎn)估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法。估價(jià)人員遵循估價(jià)原則，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的，結(jié)合鄰近地區(qū)市場(chǎng)狀況調(diào)查和估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘情況，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料基礎(chǔ)上，最終選用成本法與收益法兩種方法進(jìn)行評(píng)估。(方法定義略)

十、估價(jià)結(jié)果

估價(jià)人員本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，遵循估價(jià)原則，在進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的各項(xiàng)因素，結(jié)合估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和使用現(xiàn)狀，按照科學(xué)的估價(jià)程序，選用比較法和收益法進(jìn)行測(cè)算，最終確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2011年9月14日假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣3301.26萬(wàn)元，估價(jià)師知悉的估價(jià)對(duì)象至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的法定優(yōu)先受償款為0。

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押價(jià)值為人民幣3301.26萬(wàn)元(大寫(xiě)：人民幣叁仟叁佰零壹萬(wàn)貳仟陸佰元整)。

指錯(cuò)：6.估價(jià)方法中缺少選用成本法和收益法的理由。

指錯(cuò)：7.估價(jià)結(jié)果中“選用比較法和收益法進(jìn)行測(cè)算”和前面不一致錯(cuò)誤，應(yīng)是“選用成本法和收益法進(jìn)行測(cè)算”。

指錯(cuò)：8.嚴(yán)格講，在估價(jià)結(jié)果中“本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則”與“遵循估價(jià)原則”重復(fù)。

指錯(cuò)：9.估價(jià)結(jié)果中缺少單價(jià)表示或者說(shuō)未說(shuō)明不列單價(jià)的理由。

十一、估價(jià)人員(略)

十二、估價(jià)作業(yè)期(略)

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)

十四、風(fēng)險(xiǎn)提示(略)

指錯(cuò)：10.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺少“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師”及其親筆簽名。

指錯(cuò)：11.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺少“實(shí)地查勘期”。

指錯(cuò)：12.估價(jià)結(jié)果報(bào)告缺變現(xiàn)能力分析。

估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析(略)

二、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析(略)

三、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析(略)

四、市場(chǎng)背景描述與分析(略)

五、最高最佳利用分析(略)

六、估價(jià)方法適用性分析(略)

七、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

(一)成本法

成本法是求取價(jià)值對(duì)象(注：嚴(yán)格說(shuō)應(yīng)為估價(jià)對(duì)象)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其基本公式為：

房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊

房地重新購(gòu)建價(jià)格=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

1.土地取得成本

采用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，同時(shí)考慮買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)后，土地取得成本為7836797元(測(cè)算過(guò)程略)。

2.開(kāi)發(fā)成本

開(kāi)發(fā)成本主要包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。

(1)建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、設(shè)備設(shè)施費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)用等。

A.建筑物建安費(fèi)

根據(jù)《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程2011年1季度造價(jià)指數(shù)的通知》，鋼混結(jié)構(gòu)建筑物建安綜合造價(jià)為1150元/㎡，包括建安造價(jià)、基礎(chǔ)工程費(fèi)、設(shè)備設(shè)施安裝費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等。則：

估價(jià)對(duì)象建筑物建安費(fèi)為12263.24×1150=14102726(元)。

指錯(cuò)：13.成本法計(jì)算中，建筑物建安費(fèi)中第3幢建筑物應(yīng)按磚混結(jié)構(gòu)造價(jià)計(jì)算。

B.附屬工程費(fèi)

附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池水景、建筑小品、綠化等。估價(jià)對(duì)象為工業(yè)廠房，用于生產(chǎn)。根據(jù)工業(yè)建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃要求，結(jié)合現(xiàn)狀，綜合確定估價(jià)對(duì)象附屬工程費(fèi)按建筑面積分?jǐn)傆?jì)65元/m2，則附屬工程費(fèi)為795204元。

建筑安裝工程費(fèi)為上述兩項(xiàng)之和，即14102726+795204=14897930(元)。

(2)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

1)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

按造價(jià)的6.23%計(jì)算，為928141元。(依據(jù)略)

2)前期工程費(fèi)

按建筑面積計(jì)122元/m2，共計(jì)1496115元。(依據(jù)略)

上述兩項(xiàng)合計(jì)為2424256元。

(3)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一般為開(kāi)發(fā)成本的1%～3%，本次評(píng)估確定其比率為3%。前述(1)(2)項(xiàng)之和的3%，為446938元。

指錯(cuò)：14.成本法計(jì)算中，開(kāi)發(fā)成本(建設(shè)成本)中缺“其他工程費(fèi)”

指錯(cuò)：15.成本法計(jì)算中，開(kāi)發(fā)成本(建設(shè)成本)中缺“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)”的計(jì)算。

3.管理費(fèi)用

管理費(fèi)用為前述各項(xiàng)之和的3%，為768155元。(依據(jù)略)

4.銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用通常按照開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率來(lái)測(cè)算，但估價(jià)對(duì)象為專業(yè)廠房，由業(yè)主自行委托設(shè)計(jì)，故本次不考慮銷售費(fèi)用。

指錯(cuò)：16.成本法計(jì)算中，銷售費(fèi)用不考慮的理由不正確或者說(shuō)應(yīng)考慮銷售費(fèi)用。

5.投資利息

投資利息是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，開(kāi)發(fā)期為0.75年。(依據(jù)略)

利息率取價(jià)值時(shí)點(diǎn)同期銀行1年期貸款利率6.56%。

假定土地取得成本、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)在開(kāi)工前一次性投入，開(kāi)發(fā)成本中建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，則：

投資利息=(土地取得成本+勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)+開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi))×[(1+利率)開(kāi)發(fā)年限-1]+[(建筑安裝工程費(fèi)+附屬工程費(fèi)+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)+開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)×[(1+利率)開(kāi)發(fā)年限/2-1]=829443(元)

6.銷售稅費(fèi)

銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.85%，另當(dāng)?shù)匦陆ǚ亲≌灰拙C合服務(wù)費(fèi)為11元/m2，則：銷售稅費(fèi)=P×5.85%+11×12263.24(依據(jù)略)

7.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

根據(jù)××市生物醫(yī)藥行業(yè)平均利潤(rùn)率的調(diào)查和估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，取平均利潤(rùn)率為15%，則：

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi))×成本利潤(rùn)率=(27203519+P×5.85%+11×12263.24)×15%

指錯(cuò)：17.成本法計(jì)算中，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率取值不能依據(jù)× ×市生物醫(yī)藥行業(yè)平均利潤(rùn)率，而應(yīng)依據(jù)此類工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)建設(shè)的平均利潤(rùn)率水平。

指錯(cuò)：18.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算中，成本利潤(rùn)率計(jì)算基數(shù)中不應(yīng)有“銷售稅費(fèi)”一項(xiàng)。

8.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格的確定

房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

解得：P=34539073(元)

9.建筑物折舊的確定

建筑物折舊=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格×(1-成新率)。

經(jīng)計(jì)算，建筑物折舊為1410273元。(測(cè)算過(guò)程略)

10.成本法評(píng)估結(jié)果確定

房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊

=34539073-1410273

=33128800(元)

則：房地產(chǎn)單價(jià)=33128800÷12263.24≈2701(元/m2)

(二)收益法

1.基本原理

收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

房地產(chǎn)收益為有限年期的收益法公式為：

V=A/Y[1-(1+Y)-n]

式中，V為房地產(chǎn)價(jià)格，A為房地產(chǎn)年凈收益，Y為房地產(chǎn)報(bào)酬率，n為房地產(chǎn)收益年限。

2.測(cè)算過(guò)程

本次評(píng)估采用房地產(chǎn)出租方式計(jì)算房地產(chǎn)年凈收益。公式為：

房地產(chǎn)年凈收益=房地產(chǎn)年總收益-房地產(chǎn)年總費(fèi)用

(1)確定房地產(chǎn)年總收益

房地產(chǎn)年總收益是指出租房地產(chǎn)在正常情況下應(yīng)取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀年收益，包括租金收入、保證金和押金利息收入。

根據(jù)估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類似房地產(chǎn)出租情況的調(diào)查(調(diào)查結(jié)果表略)，綜合確定估價(jià)對(duì)象平均租金為每月20元/m2，正?？罩寐蕿?%，租金損失率為1%，則房地產(chǎn)年總收益為：

20×12×12263.24×(1-1%)×(1-1%)=2884608(元)

指錯(cuò)：19.收益法計(jì)算中，租金內(nèi)涵未說(shuō)明或者說(shuō)確定房地產(chǎn)年總費(fèi)用項(xiàng)目構(gòu)成未說(shuō)明理由。

指錯(cuò)：20.收益法計(jì)算中，房地產(chǎn)年總收益中缺少押金或租賃保證金利息收入。

(2)確定房地產(chǎn)年總費(fèi)用

①管理費(fèi)

結(jié)合估價(jià)對(duì)象具體情況確定管理費(fèi)費(fèi)率為1.5%(依據(jù)略)，則年管理費(fèi)為：2884608×1.5%=43269(元)

②維修費(fèi)

維修費(fèi)按房屋重置價(jià)格的2%計(jì)算(依據(jù)略)，估價(jià)對(duì)象房屋重置價(jià)格為14102726元，則年維修費(fèi)為：14102726×2%=282055(元)

③房屋年保險(xiǎn)費(fèi)

保險(xiǎn)費(fèi)按房屋現(xiàn)值的2‰計(jì)算(依據(jù)略)，估價(jià)對(duì)象房屋現(xiàn)值為12791453元，則房屋年保險(xiǎn)費(fèi)為：12791453×2‰=25385(元)

指錯(cuò)：21.收益法計(jì)算中，維修費(fèi)計(jì)算時(shí)未說(shuō)明估價(jià)對(duì)象房屋重置價(jià)格確定理由。

指錯(cuò)：22.收益法計(jì)算中，保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算時(shí)未說(shuō)明估價(jià)對(duì)象房屋現(xiàn)值確定理由。

④年應(yīng)交稅金

主要包括房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅及附加，根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，估價(jià)對(duì)象應(yīng)繳稅金合計(jì)為租金收入的13.68%，則年應(yīng)交稅金為：2884608×13.68%=394614(元)

則：房地產(chǎn)年總費(fèi)用=①+②+③+④=745323(元)

(3)確定房地產(chǎn)年凈收益

房地產(chǎn)年凈收益=房地產(chǎn)年總收益-房地產(chǎn)年總費(fèi)用

=2884608-745323

=2139285(元)

指錯(cuò)：23.收益法計(jì)算中，未說(shuō)明年凈收益是保守估計(jì)值。

(4)確定報(bào)酬率

估價(jià)對(duì)象為工業(yè)用房，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況，租金價(jià)格波動(dòng)較小，故其風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較小，結(jié)合工業(yè)用房報(bào)酬率調(diào)查，確定以一年期貸款利率6%為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)報(bào)酬率。

指錯(cuò)：24.報(bào)酬率確定中，一年期貸款利率應(yīng)為6.56%而不是6%。

(5)確定房地產(chǎn)價(jià)格

截至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象地上建筑物有效使用年限約為9年。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，鋼混結(jié)構(gòu)用房的耐用年限為50年，則其剩余年限約為41年，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象維護(hù)保養(yǎng)狀況尚可，建筑物結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，整體使用功能正常，確定其尚可使用年限為45年。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)終止日期為2055年9月1日，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，土地剩余使用年限為43.96年。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，房地產(chǎn)收益年限應(yīng)當(dāng)取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的較短年限，故確定估價(jià)對(duì)象剩余使用年限為43.96年。本次評(píng)估假設(shè)上述房地產(chǎn)年經(jīng)營(yíng)收益相應(yīng)費(fèi)用在剩余使用年限內(nèi)保持不變，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，報(bào)酬率每年不變，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)為：

V=A/Y[1-(1+Y)-n]

=2139285/6.0%×[1-(1+6.0%)-43.96]

=32902609(元)

指錯(cuò)：25.收益法計(jì)算中，未說(shuō)明在土地使用權(quán)出讓合同中約定不可續(xù)期，且當(dāng)土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)，對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償。

3.收益法評(píng)估結(jié)果確定

房地產(chǎn)單價(jià)=32902609/12263.24≈2683(元/m2)

(三)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值

根據(jù)上述測(cè)算，成本法測(cè)算結(jié)果為2701元/m2，收益法測(cè)算結(jié)果為2683元/m2;兩種方法的結(jié)果差異較小，估價(jià)人員最終確定以兩種方法的算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的最終評(píng)估結(jié)果，則：

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)=(2701+2683)/2≈2692(元/m2)

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)=2692×12263.24≈3301.26(萬(wàn)元)

指錯(cuò)：26.確定最終估價(jià)結(jié)果時(shí)，對(duì)兩種方法結(jié)果采用算術(shù)平均的理由說(shuō)明不充分不嚴(yán)謹(jǐn)。

(四)估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值

根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》《國(guó)有土地使用證》和《法定優(yōu)先受償權(quán)利情況證明》，估價(jià)對(duì)象至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的法定優(yōu)先受償款為0，故：

房地產(chǎn)抵押價(jià)值=3301.26-0=3301.26(萬(wàn)元)

八、估價(jià)結(jié)果確定

估價(jià)人員本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，最終確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣3301.26萬(wàn)元，估價(jià)師知悉的估價(jià)對(duì)象至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的法定優(yōu)先受償款為0。

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押價(jià)值為人民幣3301.26萬(wàn)元(大寫(xiě)：人民幣叁仟叁佰零壹萬(wàn)貳仟陸佰元整)，單價(jià)：人民幣2692元/m2。

27.估價(jià)報(bào)告缺最后一大項(xiàng)(第八項(xiàng))：附件。

【參考答案】

1.封面中應(yīng)是“估價(jià)報(bào)告出具日期”，而不是“估價(jià)作業(yè)期”;

2.“致估價(jià)委托人函”應(yīng)放在“目錄”之前;

3.估價(jià)對(duì)象介紹中缺少建筑物建成年份;

4.估價(jià)依據(jù)中缺《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》;

5.嚴(yán)格講，在估價(jià)依據(jù)中，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》應(yīng)放在“國(guó)家和地方政府相關(guān)法律法規(guī)”中;

6.估價(jià)方法中缺少選用成本法和收益法的理由;

7.估價(jià)結(jié)果中“選用比較法和收益法進(jìn)行測(cè)算”錯(cuò)誤，應(yīng)是“選用成本法和收益法進(jìn)行測(cè)算”;

8.嚴(yán)格講，在估價(jià)結(jié)果中“本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則”與“遵循估價(jià)原則”重復(fù);

9.估價(jià)結(jié)果中缺少單價(jià)表示或者說(shuō)未說(shuō)明不列單價(jià)的理由;

10.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺少“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師”及其親筆簽名;

11.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺少“實(shí)地查勘期”;

12.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺變現(xiàn)能力分析;

13.成本法計(jì)算中，建筑物建安費(fèi)中第3幢建筑物應(yīng)按磚混結(jié)構(gòu)造價(jià)計(jì)算;

14.成本法計(jì)算中，開(kāi)發(fā)成本(建設(shè)成本)中缺“其他工程費(fèi)”;

15.成本法計(jì)算中，開(kāi)發(fā)成本(建設(shè)成本)中缺“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)”的計(jì)算;

16.成本法計(jì)算中，銷售費(fèi)用不考慮的理由不正確或者說(shuō)應(yīng)考慮銷售費(fèi)用;

17.成本法計(jì)算中，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率取值不能依據(jù)××市生物醫(yī)藥行業(yè)平均利潤(rùn)率，而應(yīng)依據(jù)此類工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)建設(shè)的平均利潤(rùn)率水平;

18.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算中，成本利潤(rùn)率計(jì)算基數(shù)中不應(yīng)有“銷售稅費(fèi)”一項(xiàng);

19.收益法計(jì)算中，租金內(nèi)涵未說(shuō)明或者說(shuō)確定房地產(chǎn)年總費(fèi)用項(xiàng)目構(gòu)成未說(shuō)明理由;

20.收益法計(jì)算中，房地產(chǎn)年總收益中缺少押金或租賃保證金利息收入;

21.收益法計(jì)算中，維修費(fèi)計(jì)算時(shí)未說(shuō)明估價(jià)對(duì)象房屋重置價(jià)格確定理由;

22.收益法計(jì)算中，保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算時(shí)未說(shuō)明估價(jià)對(duì)象房屋現(xiàn)值確定理由;

23.收益法計(jì)算中，未說(shuō)明年凈收益是保守估計(jì)值;

24.報(bào)酬率確定中，一年期貸款利率應(yīng)為6.56%而不是6%;

25.收益法計(jì)算中，未說(shuō)明在土地使用權(quán)出讓合同中約定不可續(xù)期，且當(dāng)土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)，對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償;

26.確定最終估價(jià)結(jié)果時(shí)，對(duì)兩種方法結(jié)果采用算術(shù)平均的理由說(shuō)明不充分不嚴(yán)謹(jǐn);

27.估價(jià)報(bào)告缺最后一大項(xiàng)(第八項(xiàng))：附件。

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