2020房地產(chǎn)估價師《理論與方法》強(qiáng)化試題(八)

多項(xiàng)選擇題

1.市場價值形成的隱含前提包括(　)。

A.市場參與者個體的觀念和行為

B.不存在買家因特殊興趣附加出價

C.既不過于樂觀也不過于保守

D.最高最佳利用

E.合法原則下的謹(jǐn)慎原則

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是市場價值。選項(xiàng)A錯誤，市場價值形成的隱含前提之一是市場參與者集體的觀念和行為。選項(xiàng)E，謹(jǐn)慎原則僅在抵押價值中體現(xiàn)。參見教材P91。

2.關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有(　)。

A.都可以采用收益法評估，且收益率取值相同

B.評估市場價值所采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險程度對應(yīng)的社會一般收益率

C.評估投資價值所采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高收益率

D.評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計(jì)是客觀的

E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計(jì)是客觀的

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值。選項(xiàng)A錯誤，投資價值和市場價值的收益率取值是不同的;選項(xiàng)C錯誤，評估投資價值所采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最低收益率;選項(xiàng)E錯誤，投資價格的評估是個非常主觀的過程，對未來凈收益的估計(jì)不一定是客觀的。參見教材P90～92。

3.下列屬于非市場價值的有(　)。

A.完全產(chǎn)權(quán)價值

B.出租人權(quán)益價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.承租人權(quán)益價值

E.殘余價值

『正確答案』CE

『答案解析』本題考查的是市場價值。市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值，是按照評估價值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價值，可以說是六種基本價值類型。其中，市場價值又是最基本、最重要、最常用的一種價值類型;其他價值類型是在不符合市場價值形成條件中的一個或多個條件下最可能的價格或金額，屬于非市場價值。參見教材P90～93。

4.下列項(xiàng)目中，屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有(　)。

A.折舊費(fèi)

B.維修費(fèi)

C.地租

D.保險費(fèi)

E.房產(chǎn)稅

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是租賃價格。地租和保險費(fèi)屬于商品租金的構(gòu)成項(xiàng)目。成本租金由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。不含的三個項(xiàng)目：“保利地產(chǎn)”保險、利潤、地租。參見教材P94。

5.房地產(chǎn)抵押價值通常指抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括(　)。

A.拖欠建設(shè)工程價款

B.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

C.房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用

D.訴訟費(fèi)用

E.其他法定優(yōu)先受償款

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是抵押價值。法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、估價費(fèi)用以及增值稅及附加等費(fèi)用和稅金。參見教材P95。

6.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價值評估的表述中，正確的有(　)。

A.從理論上講，房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)當(dāng)是債務(wù)人不履行債務(wù)時，將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償后的余額

B.法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用等

C.當(dāng)房地產(chǎn)的抵押價值小于未償還的貸款余額時，應(yīng)當(dāng)要求抵押人提供與不足的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)?；蛘咛崆扒鍍攤鶆?wù)

D.當(dāng)房地產(chǎn)價格變化較快時，應(yīng)定期對抵押價值進(jìn)行再評估

E.不能單獨(dú)處分的房地產(chǎn)不宜作為抵押物

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是抵押價值。選項(xiàng)B錯誤，法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、估價費(fèi)用以及增值稅及附加等費(fèi)用和稅金。參見教材P94～95。

7.受租賃合同租金水平影響的房地產(chǎn)價值包括(　)。

A.無租約限制價值

B.出租人權(quán)益價值

C.承租人權(quán)益價值

D.租賃權(quán)價值

E.抵押權(quán)價值

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值。出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值都受租金水平影響;出租人權(quán)益價值=租約期內(nèi)租金的收益現(xiàn)值+租約期外市場平均租金收益現(xiàn)值;承租人權(quán)益價值即租賃權(quán)價值，是市場租金高于租約協(xié)議租金的差額的收益現(xiàn)值。參見教材P99。

8.關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的有(　)。

A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響

B.抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估承租人權(quán)益價值

C.合同租金低于市場租金時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價值

D.房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價值

E.合同租金不變，市場租金漲跌，承租人權(quán)益價值不變

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值。選項(xiàng)A錯誤，合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值無影響;選項(xiàng)B錯誤，抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)該評估出租人的權(quán)益價格;選項(xiàng)E錯誤，承租人的權(quán)益價值就是市場租金與其合同租金差異的現(xiàn)值。參見教材P99。

9.下列估價目的中，對已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有(　)。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險估價

E.房地產(chǎn)司法拍賣估價

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值。如果是為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金(簡稱合同租金、租約租金)與市場租金差異的影響?？聪鄳?yīng)的估價目的下，租賃合同是否繼續(xù)有效。但如果是為房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋來估價。參見教材P99。

10.為國有土地上房屋征收補(bǔ)償目的而進(jìn)行的估價，應(yīng)(　)。

A.對于房屋租賃的影響，視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價

B.視為有租約限制的房地產(chǎn)來估價

C.考慮房屋租賃者的意見

D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定

E.對于房屋抵押的影響，視為無抵押限制的房地產(chǎn)來估價

『正確答案』AE

『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值。被征收房屋價值評估應(yīng)評估無租約限制價值或完全產(chǎn)權(quán)價值。參見教材P99。

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