房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點精講：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究（2）

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制

1.基本報表：

(一)現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期(年、半年、季度、月)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計算各項動態(tài)和靜態(tài)評價指標(biāo)，進(jìn)行項目財務(wù)盈利能力分析。按投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為：

1.項目投資現(xiàn)金流量表

2.資本金現(xiàn)金流量表

3.投資者各方現(xiàn)金流量表

(二)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表

該表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。

(三)利潤表

該表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價指標(biāo)。利潤總額的計算過程，參見本書第六章第一節(jié)有關(guān)內(nèi)容。

應(yīng)該指出的是，開發(fā)商發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ);下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ);5年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤彌補(bǔ)。在實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)項目的所得稅，采用了按銷售收入一定比例預(yù)征的方式，即不論項目整體上是否已經(jīng)盈利，只要實現(xiàn)了銷售收入，就按其一定比例征收所得稅。

(四)資產(chǎn)負(fù)債表

資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行獨立的財務(wù)評價時，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。但當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項目時，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)財務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。

2.輔助報表：

輔助報表包括項目總投資估算表、開發(fā)建設(shè)投資估算表、經(jīng)營成本估算表、土地費用估算表、前期工程費估算表、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表、建筑安裝工程費用估算表、公共配套設(shè)施建設(shè)費估算表、開發(fā)期稅費估算表、其他費用估算表、銷售收入與營業(yè)稅金及附加估算表、出租收入與營業(yè)稅金及附加估算表、自營收入與營業(yè)稅金及附加估算表、投資計劃與資金籌措表和借款還本付息估算表。

3.財務(wù)報表的編制：

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