房地產估價師《經營與管理》考點精講：房地產開發(fā)項目可行性研究（1）

房地產開發(fā)項目可行性研究

可行性研究報告的撰寫

1.項目可行性研究報告的基本構成：

在正式寫作前，先要籌劃一下可行性研究報告應包括的內容。一般來說，一份正式的可行性研究報告應包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖6個部分。

(一)封面

要能反映評估項目的名稱、為誰所作、誰作的評估以及可行性研究報告寫作的時間。

(二)摘要

用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、評估的結論。摘要的讀者對象是沒有時問看詳細報告但又對項目的決策起決定性作用的人，所以摘要的文字要字斟句酌，言必達意，絕對不能有廢詞冗句，字數(shù)以不超過1000字為宜。

(三)目錄

如果可行性研究報告較長，最好要有目錄，以使讀者能方便地了解可行性研究報告所包括的具體內容以及前后關系，使之能根據(jù)自己的興趣快速地找到其所要閱讀的部分。

(四)正文

這是可行性研究報告的主體，一般要按照邏輯的順序，從總體到細節(jié)循序進行。要注意的是，報告的正文也不要太繁瑣。報告的厚度并非取得信譽的最好方法，重要的是盡可能簡明地回答未來讀者所關心的問題。

(五)附表

對于正文中不便插入的較大型表格，為了使讀者便于閱讀，通常將其按順序編號后附于正文之后。按照在評估報告中出現(xiàn)的順序，附表一般包括：項目工程進度計劃表、財務評估的基本報表和輔助報表、敏感性分析表。當然，有時在投資環(huán)境分析、市場研究、投資估算等部分的表格也可以附表的形式出現(xiàn)在報告中。

(六)附圖

為了輔助文字說明，使讀者很快建立起空間的概念，通常要有一些附圖。這些附圖一般包括：項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設計方案平面圖、項目所在城市總體規(guī)劃示意圖和與項目性質相關的土地利用規(guī)劃示意圖、項目用地附近的土地利用現(xiàn)狀圖和項目用地附近競爭性項目分布示意圖等。有時附圖中還會包括評估報告中的一些數(shù)據(jù)分析圖，如直方圖、餅圖、曲線圖等。

2.項目可行性研究報告正文的寫作要點：

按照前述報告正文中應包含的內容，現(xiàn)將寫作要點介紹如下。

(一)項目總說明

在項目總說明中，應著重就項目背景、項目主辦者或參與者、項目評估的目的、項目評估報告編制的依據(jù)及有關說明等向讀者予以介紹。

(二)項目概況

在這一部分內容中，應重點介紹項目的合作方式和性質、項目所處的地址、項目擬建規(guī)模和標準、項目所需市政配套設施的情況及獲得市政建設條件的可能性、項目建成后的服務對象。

(三)投資環(huán)境研究

主要包括當?shù)乜傮w社會經濟情況、城市基礎設施狀況、土地使用制度、當?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼摺⒄膭钔顿Y的領域等。

(四)市場研究

按照所評估項目的特點，分別就當?shù)嘏c所評估項目相關的土地市場、居住物業(yè)市場、寫字樓物業(yè)市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、酒店市場、工業(yè)物業(yè)市場等進行分析研究。

(五)項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目

這一部分主要應就項目所處的地理環(huán)境(鄰里關系)、項目用地的現(xiàn)狀(熟地還是生地、需要哪些前期土地開發(fā)工作)和項目附近地區(qū)近期開工建設或籌備過程中的競爭性發(fā)展項目予以分析說明。

(六)規(guī)劃方案及建設條件

主要介紹項目的規(guī)劃建設方案和建設過程中市政建設條件(水、電、路等)是否滿足工程建設的需要。

(七)建設方式及進度安排

項目的建設方式是指建設工程的發(fā)包方式。發(fā)包方式的差異往往會帶來工程質量、工期、成本等方面的差異，因此，這里有必要就建設工程的承發(fā)包方式提出建議。

(八)投資估算及資金籌措

這一部分的主要任務是就項目的總投資進行估算，并按項目進度安排情況做出投資分年度使用計劃和資金籌措計劃。

(九)項目評估基礎數(shù)據(jù)的預測和選定

(十)項目經濟效益評價

(十一)風險與不確定性分析

(十二)可行性研究的結論

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