房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)精講：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究（1）

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

可行性研究報告的撰寫

1.項目可行性研究報告的基本構(gòu)成：

在正式寫作前，先要籌劃一下可行性研究報告應(yīng)包括的內(nèi)容。一般來說，一份正式的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖6個部分。

(一)封面

要能反映評估項目的名稱、為誰所作、誰作的評估以及可行性研究報告寫作的時間。

(二)摘要

用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點(diǎn)、評估的結(jié)論。摘要的讀者對象是沒有時問看詳細(xì)報告但又對項目的決策起決定性作用的人，所以摘要的文字要字斟句酌，言必達(dá)意，絕對不能有廢詞冗句，字?jǐn)?shù)以不超過1000字為宜。

(三)目錄

如果可行性研究報告較長，最好要有目錄，以使讀者能方便地了解可行性研究報告所包括的具體內(nèi)容以及前后關(guān)系，使之能根據(jù)自己的興趣快速地找到其所要閱讀的部分。

(四)正文

這是可行性研究報告的主體，一般要按照邏輯的順序，從總體到細(xì)節(jié)循序進(jìn)行。要注意的是，報告的正文也不要太繁瑣。報告的厚度并非取得信譽(yù)的最好方法，重要的是盡可能簡明地回答未來讀者所關(guān)心的問題。

(五)附表

對于正文中不便插入的較大型表格，為了使讀者便于閱讀，通常將其按順序編號后附于正文之后。按照在評估報告中出現(xiàn)的順序，附表一般包括：項目工程進(jìn)度計劃表、財務(wù)評估的基本報表和輔助報表、敏感性分析表。當(dāng)然，有時在投資環(huán)境分析、市場研究、投資估算等部分的表格也可以附表的形式出現(xiàn)在報告中。

(六)附圖

為了輔助文字說明，使讀者很快建立起空間的概念，通常要有一些附圖。這些附圖一般包括：項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案平面圖、項目所在城市總體規(guī)劃示意圖和與項目性質(zhì)相關(guān)的土地利用規(guī)劃示意圖、項目用地附近的土地利用現(xiàn)狀圖和項目用地附近競爭性項目分布示意圖等。有時附圖中還會包括評估報告中的一些數(shù)據(jù)分析圖，如直方圖、餅圖、曲線圖等。

2.項目可行性研究報告正文的寫作要點(diǎn)：

按照前述報告正文中應(yīng)包含的內(nèi)容，現(xiàn)將寫作要點(diǎn)介紹如下。

(一)項目總說明

在項目總說明中，應(yīng)著重就項目背景、項目主辦者或參與者、項目評估的目的、項目評估報告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等向讀者予以介紹。

(二)項目概況

在這一部分內(nèi)容中，應(yīng)重點(diǎn)介紹項目的合作方式和性質(zhì)、項目所處的地址、項目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、項目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項目建成后的服務(wù)對象。

(三)投資環(huán)境研究

主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼摺⒄膭钔顿Y的領(lǐng)域等。

(四)市場研究

按照所評估項目的特點(diǎn)，分別就當(dāng)?shù)嘏c所評估項目相關(guān)的土地市場、居住物業(yè)市場、寫字樓物業(yè)市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、酒店市場、工業(yè)物業(yè)市場等進(jìn)行分析研究。

(五)項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目

這一部分主要應(yīng)就項目所處的地理環(huán)境(鄰里關(guān)系)、項目用地的現(xiàn)狀(熟地還是生地、需要哪些前期土地開發(fā)工作)和項目附近地區(qū)近期開工建設(shè)或籌備過程中的競爭性發(fā)展項目予以分析說明。

(六)規(guī)劃方案及建設(shè)條件

主要介紹項目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過程中市政建設(shè)條件(水、電、路等)是否滿足工程建設(shè)的需要。

(七)建設(shè)方式及進(jìn)度安排

項目的建設(shè)方式是指建設(shè)工程的發(fā)包方式。發(fā)包方式的差異往往會帶來工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異，因此，這里有必要就建設(shè)工程的承發(fā)包方式提出建議。

(八)投資估算及資金籌措

這一部分的主要任務(wù)是就項目的總投資進(jìn)行估算，并按項目進(jìn)度安排情況做出投資分年度使用計劃和資金籌措計劃。

(九)項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定

(十)項目經(jīng)濟(jì)效益評價

(十一)風(fēng)險與不確定性分析

(十二)可行性研究的結(jié)論

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