房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點精講：風(fēng)險分析與決策（1）

風(fēng)險分析與決策

第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素：

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)、資本化率、貸款利率等。這些因素對房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的結(jié)果影響很大。

(一)土地費用

土地費用是房地產(chǎn)開發(fā)項目評估中一個重要的計算參數(shù)。

房地產(chǎn)市場的變化也會導(dǎo)致土地費用的迅速變化。有關(guān)統(tǒng)計分析表明，在我國大城市中心區(qū)，土地費用已經(jīng)占到了總開發(fā)成本的50%～60%，在城市郊區(qū)，該項費用也占到了總開發(fā)成本的30%左右。

(二)建筑安裝工程費

在房地產(chǎn)開發(fā)項目評估過程中，建筑安裝工程費的估算比租金售價的估算要容易一些，但即使這樣，評估時所使用的估算值與實際值也很難相符。

(三)租售價格

租金收入或銷售收入構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要現(xiàn)金流入，因此，租金或售價對房地產(chǎn)開發(fā)項目收益的影響是顯而易見的，而準(zhǔn)確地估算租金和售價又非易事。

(四)開發(fā)期與租售期

房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)期，由準(zhǔn)備期和建造期兩個階段組成。在準(zhǔn)備期，開發(fā)商要進(jìn)行征地、拆遷、安置、補(bǔ)償工作，委托設(shè)計院作規(guī)劃設(shè)計方案和方案審批，還要辦理市政基礎(chǔ)設(shè)施的使用申請等手續(xù)。

(五)容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)

當(dāng)開發(fā)項目用地面積一定時，容積率的大小就決定了項目可建設(shè)建筑面積的數(shù)量，而建筑面積直接關(guān)系到項目的租金收入、銷售收入和建筑安裝工程費。

(六)資本化率

資本化率也是影響財務(wù)評價結(jié)果最主要的因素之一，其稍有變動，將大幅度影響項目總開發(fā)價值或物業(yè)資本價值的預(yù)測值。眾所周知，項目總開發(fā)價值或物業(yè)資本價值可用項目建成后年凈經(jīng)營收入除以資本化率來得到。

(七)貸款利率

貸款利率的變化對開發(fā)項目財務(wù)評價結(jié)果的影響也很大。由于開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)一個項目時，資本金往往只占到投資總額的20%～35%，其余部分都要通過金融機(jī)構(gòu)借款或預(yù)售期房的方式籌措，所以，資金使用成本即利息支出對開發(fā)商最終獲利大小的影響極大。

除以上7個主要不確定性因素外，開發(fā)項目總投資中資本金或借貸資金所占比例等的變動，也都會對項目評估結(jié)果產(chǎn)生較大的影響。

2.房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素：

對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率他不確定性因素。

(一)購買價格

購買價格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化在很大程度上影響著房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營的績效。高估或低估初始購買價格，會使財務(wù)評價指標(biāo)偏低或偏高，可能導(dǎo)致投資者失去投資機(jī)會或承擔(dān)過多的投資風(fēng)險。房地產(chǎn)投資分析中購買價格的確定，應(yīng)該以房地產(chǎn)估價師估算的擬購買房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開市場價值為基礎(chǔ)，很顯然，這種基于評估的購買價格有很大的不確定性。

(二)權(quán)益投資比率

權(quán)益投資比例指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務(wù)杠桿，使投資者所承擔(dān)的投資風(fēng)險和風(fēng)險報酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。通常情況下，當(dāng)長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時，風(fēng)險承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。但金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資的比率不得低于某一要求的比率。

(三)空置率

空置率是準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。

(四)運營費用

運營費用是為了保持物業(yè)正常運行，滿足租戶的使用要求而支付的費用。

3.不確定性因素的相互作用：

從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的這些不確定性因素，或者以獨立的形式，或者以相互同步或不同步的形式發(fā)生著變化。這些變化的最終結(jié)果， 是對房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的成本費用和效益產(chǎn)生影響。假如開發(fā)項目的總收入和總費用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將基本保持不變。在這種前提 下對項目進(jìn)行不確定性分析的意義不大。

但在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，總收入和總費用的變化并不同步。因此，有必要對各不確定性因素的變化情況，以及這些變化對開發(fā)商或投資者的收益有何影響、影響程度怎樣，進(jìn)行詳細(xì)分析，為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供充分依據(jù)。

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