房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)精講：風(fēng)險(xiǎn)分析與決策（3）

風(fēng)險(xiǎn)分析與決策

第三節(jié) 敏感性分析

1.敏感性分析的概念：

敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。

敏感性分析的目的在于：

(1)找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析(如概率分析)提供依據(jù);

(2)研究不確定性因素變動(dòng)引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力;

(3)比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。

根據(jù)不確定性因素每次變動(dòng)數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

2.敏感性分析的步驟：

房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析主要包括以下幾個(gè)步驟：

(1)確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率，必要時(shí)也可以選用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、開發(fā)利潤(rùn)等其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在具體選定評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計(jì)算的復(fù)雜程度。

(2)確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍。

(3)計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。

(4)通過評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析。

進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析時(shí)，可以采用列表的方法表示由不確定性因素的相對(duì)變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)相對(duì)變動(dòng)幅度，也可以采用敏感性分析表對(duì)多個(gè)不確定性因素進(jìn)行比較。

3.單因素與多因素敏感性分析：

單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，首先假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一項(xiàng)不確定性因素的變化而其他不確定性因素保持不變時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化情況。

多因素敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。由于項(xiàng)目評(píng)估過程中的參數(shù)或因素同時(shí)發(fā)生變化的情況非常普遍，所以多因素敏感性分析也有很高的實(shí)用價(jià)值。

多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行，且分析的基本原理與單因素敏感性分析大體相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是相互獨(dú)立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。

4.敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法：

前面所介紹的敏感性分析方法是單因素的，它忽略了各因素之間的相互作用。在一般情況下，多因素同時(shí)發(fā)生變化所造成的評(píng)估結(jié)果失真比單因素大，因此，對(duì)一些重要的、投資額大的開發(fā)項(xiàng)目除了要進(jìn)行單因素敏感性分析外，還應(yīng)進(jìn)行多因素敏感性分析。“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多因素敏感性分析方法中得一種。“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”的基本思路是，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值(估計(jì)值)，即最樂觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)澳值，根據(jù)各變動(dòng)因素三個(gè)預(yù)測(cè)值的相互作用來分析、判斷開發(fā)利潤(rùn)受影響的情況。

一般來說，評(píng)估中所涉及的因素全部為最樂觀或最悲觀情況，在實(shí)際開發(fā)過程中是很少出現(xiàn)的，除非政府給予某種特別優(yōu)惠的政策或者宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)全面蕭條。但不管怎樣，對(duì)變動(dòng)因素進(jìn)行全面分析，有助于開發(fā)商或投資商進(jìn)行正確的決策。

敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。

它用以分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)對(duì)各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大變動(dòng)幅度，據(jù)此判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。但是，這種分析尚不能確定各種不確定性因素發(fā)生一定幅度變動(dòng)的概率，因而其分析結(jié)論的準(zhǔn)確性就會(huì)受到一定的影響。實(shí)際生活中，可能會(huì)出現(xiàn)這樣的情形：敏感性分析找出的某個(gè)敏感性因素在未來發(fā)生不利變動(dòng)的可能性很小,，引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不大;而另一因素在敏感性分析時(shí)表現(xiàn)出不太敏感，但其在未來發(fā)生不利變動(dòng)的可能性卻很大，進(jìn)而會(huì)引起較大的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。為了彌補(bǔ)敏感性分析的不足，在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估和決策時(shí)，尚須進(jìn)一步作概率分析。

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