2020年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》專項(xiàng)練習(xí)(10)

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1、兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)小，從而要求的報(bào)酬率低，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)大，從而要求的報(bào)酬率高。(　)

2、在估價(jià)中存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率數(shù)值。(　)

3、市場提取法求出的報(bào)酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對象未來各期收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針。(　)

4、資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比。(　)

5、凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測算，因而通常直接采用凈收益乘數(shù)法形式，將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。(　)

6、當(dāng)估價(jià)對象與可比實(shí)例房地產(chǎn)的空置率有較大差異，而且這種差異預(yù)計(jì)還將繼續(xù)下去時(shí)，則使用潛在毛收益乘數(shù)比使用有效毛收益乘數(shù)更加合適。(　)

7、資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價(jià)對象的凈收益流模式等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求取。(　)

8、在凈收益每年不變但收益期為有限年的情況下，報(bào)酬率正好等于資本化率。(　)

9、在運(yùn)用收益法評估商品住宅價(jià)值時(shí)，預(yù)期期末轉(zhuǎn)售收益較大。如果選擇直接資本化法估價(jià)，則選取的資本化率較小;如果選擇報(bào)酬資本化法估價(jià)，則選取的報(bào)酬率較大。(　)

10、自有資金剩余技術(shù)對測算抵押房地產(chǎn)的自有資金權(quán)益價(jià)值特別有用。(　)

答案部分見下一頁

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1、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。收益能力相同的條件下，風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)的價(jià)值高。參見教材P262。

2、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型房地產(chǎn)的不同收益類型，如期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益，基于合同租金的收益和基于市場租金的收益，土地收益和建筑物收益，抵押貸款收益和自有租金收益，由于風(fēng)險(xiǎn)不同，報(bào)酬率是不盡相同的。因此，在實(shí)際估價(jià)中并不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率數(shù)值。參見教材P263。

3、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是市場提取法。市場提取法求出的報(bào)酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對象未來各期收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針。參見教材P265。

4、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是直接資本化法概述。資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比。參見教材P267。

5、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測算。由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。參見教材P268。

6、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。當(dāng)估價(jià)對象與可比實(shí)例的空置率有較大差異，而且這種差異預(yù)計(jì)還將繼續(xù)下去時(shí)，則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。參見教材P268。

7、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是資本化率和收益乘數(shù)的求取方法。資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價(jià)對象的凈收益流模式等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求取。參見教材P269。

8、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系。在凈收益每年不變，但收益期為有限年的情況下，資本化率和報(bào)酬率的關(guān)系為：R=Y(1+Y)n/(1+Y)n-1。參見教材P270。

9、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是直接資本化法語報(bào)酬資本化法的比較。直接資本化法中，資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比，預(yù)期期末轉(zhuǎn)售收益較大時(shí)，資本化率是選擇較小的。用報(bào)酬資本化法時(shí)，報(bào)酬率不受影響。參見教材P271。

10、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是剩余技術(shù)。自有資金剩余技術(shù)對測算抵押房地產(chǎn)的自有資金權(quán)益價(jià)值特別有用。參見教材P278。

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