2020年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》強(qiáng)化試題(10)

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判斷題(每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中的臨界點(diǎn)分析，是分析項目利潤為零時風(fēng)險因素變化的極限值。(　)(2014年真題)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。臨界點(diǎn)分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值。參見教材P219。

2、在不確定的市場環(huán)境下，財務(wù)評價方法容易造成對房地產(chǎn)投資價值的高估。(　)(2014年真題)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是傳統(tǒng)投資決策方法的局限性。在不確定的市場環(huán)境下，財務(wù)評價方法容易造成對房地產(chǎn)投資價值的低估。參見教材P242。

3、從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險是指過去獲得的實際收益與預(yù)期收益的差異程度。(　)(2013年真題)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)風(fēng)險投資的概念。從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。參見教材P16。

4、房地產(chǎn)投資決策問題可以轉(zhuǎn)換為實物期權(quán)定價問題，是因為在不確定性條件下，房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性。(　)(2013年真題)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即可逆性和不可延期性。但在不確定的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。因此，房地產(chǎn)投資也就有了期權(quán)性質(zhì)，其決策問題可以轉(zhuǎn)換為實物期權(quán)定價問題。參見教材P243。

5、不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析可以代替風(fēng)險分析。(　)(2012年真題)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是風(fēng)險分析的界定。不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險分析，它不能代替風(fēng)險分析。參見教材P228。

6、在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析時，最高運(yùn)營費(fèi)用比率越高，說明投資項目抵抗風(fēng)險的能力越強(qiáng)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。預(yù)測值與最高最低值之間差距越大，抗風(fēng)險能力越強(qiáng)。分析最高的因素，越高抗風(fēng)險能力越強(qiáng)，分析最低的因素，越低抗風(fēng)險能力越強(qiáng)。參見教材P220。

7、運(yùn)用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險估計和評價時，可以不考慮各現(xiàn)金流的概率分布情況。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。蒙特卡洛法在已知各個現(xiàn)金流概率分布情況下，實現(xiàn)隨機(jī)抽樣，所以可不考慮現(xiàn)金流概率分布。參見教材P231。

8、實物期權(quán)理論認(rèn)為：不確定性帶來機(jī)會，不確定性的增加可以帶來更高的價值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。與傳統(tǒng)觀點(diǎn)不同，實物期權(quán)理論認(rèn)為：不確定性帶來機(jī)會，不確定性的增加可以帶來更高的價值。參見教材P244。

9、不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且其發(fā)生概率也未知的決策。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是決策的方法。不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，而且未來事件發(fā)生的概率也是未知情況下的決策。參見教材P240。

10、最高租售價格與預(yù)測租售價格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強(qiáng)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。最低租售價格與預(yù)測租售價格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強(qiáng)。參見教材P219。

11、與凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相比，凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)能更好地表明項目風(fēng)險的大小。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是概率分析中的期望值法。凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差是絕對數(shù)，而凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是相對數(shù)，更準(zhǔn)確。參見教材P233～234。

12、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費(fèi)用分析等多種形式。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。最低租售數(shù)量，增加收入的因素要分析其最低值。參見教材P219。

13、房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中，臨界點(diǎn)分析是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到利潤為零時的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合來顯示項目風(fēng)險程度。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。臨界點(diǎn)分析是利潤達(dá)到最低要求時，而非利潤為零時。利潤為零時為保本點(diǎn)。參見教材P219。

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