2020房地產(chǎn)估價師《制度與政策》章節(jié)講義：城鎮(zhèn)住房制度

第二節(jié)　城鎮(zhèn)住房制度

一、城鎮(zhèn)住房制度改革

城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分。

傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度：以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用的實物福利性住房制度。

弊端：不滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求、政府投資、維修費用過高。

住房改革的目標(biāo)：商品化、市場化、社會化。

(一)房改的探索和試點階段

1978年，鄧小平同志提出了關(guān)于房改的問題。1980年，他更明確的提出房改的總體構(gòu)想，提出要走住房商品化的道路。

同年，《全國基本建設(shè)工作會議匯報提綱》，官宣住宅商品化的政策。

1979～1981，居民全價售房的試點，從四市擴(kuò)大到50個城市，再至全國60多個城市及部分縣鎮(zhèn)。

1982年開始實施補(bǔ)貼出售住房的試點。1984～1985年，試點進(jìn)一步擴(kuò)大，全國有160個城市和300個縣實行了補(bǔ)貼售房。

自1986年以后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。

1988年1月國務(wù)院召開了“第一次全國住房制度改革工作會議”，批準(zhǔn)《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》，標(biāo)志著住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計和全面試點階段。

(二)房改的全面推行和配套改革階段

1991年11月，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)入全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。

1992年5月，上海市實行了“五位一體”的房改實施方案，具體包括推行住房公積金、提租發(fā)補(bǔ)貼、配房買債券、買房給優(yōu)惠、建立房委會五項措施。借鑒新加坡，在全國率先建立了住房公積金制度。

(三)房改的深化和全面實施階段

1994年7月國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，房改的基本內(nèi)容可以概括為“三改四建”;

《決定》要求全面推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè);標(biāo)志著改革已進(jìn)入深化和全面實施階段。

1998年7月《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，形成了新的住房制度的分水嶺和企業(yè)住房制度改革的重要里程碑。

十八大提出構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。

二、住房保障制度

目前，我國在以廉租住房制度、經(jīng)濟(jì)適用住房制度和公共租賃住房為主要內(nèi)容的基本住房保障制度框架基礎(chǔ)上，推進(jìn)公共租賃住房和廉租住房并軌運行，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，并通過棚戶區(qū)改造等方式，積極改善其他住房困難群體的居住條件。

(一)保障性住房

保障性住房是享受政策支持的住房。包括：

1.廉租住房由政府通過新建、改建、購置、租賃等方式籌集;新建廉租住房，實行土地劃撥和稅費減免;以低租金出租給符合條件的家庭。

廉租住房單套建筑面積控制在50m2以內(nèi)，保證基本居住功能。

廉租住房保障也采取發(fā)放租賃補(bǔ)貼、由低收入家庭在市場上自行承租住房的方式。

廉租住房保障資金來源：

①地方財政將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。

②住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用之后全部用于廉租住房建設(shè)。

③土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實際情況適當(dāng)提高比例。

④廉租住房租金收入實行收支兩條線管理，專項用于廉租住房的維護(hù)和管理。

對中西部財政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財政廉租住房保障專項補(bǔ)助資金等方式給予支持。

2.經(jīng)濟(jì)適用住房由政府組織、社會投資建設(shè)，實行土地劃撥、稅費減免、信貸支持，按照保本微利原則出售給符合條件的家庭。

經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在60m2左右;購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購房滿5年可轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)按照規(guī)定交納土地收益等價款;政府優(yōu)先回購。

3.公共租賃住房的供應(yīng)對象主要是城鎮(zhèn)中等偏下收入，住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。

公共租賃住房房源通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集。

租金水平由市縣人民政府統(tǒng)籌考慮市場租金水平和供應(yīng)對象的住房支付能力合理確定。

4.限價商品住房通過限定套型結(jié)構(gòu)、銷售價位，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。

《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求，房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加限價商品住房等的供應(yīng)。

主要面向有本地戶籍的中等及以下收入，住房困難家庭銷售。

(二)棚戶區(qū)改造

棚戶區(qū)改造包括城市棚戶區(qū)改造、國有工礦棚戶區(qū)改造、國有林區(qū)棚戶區(qū)改造、國有墾區(qū)危房改造等。

供應(yīng)對象是居住在棚戶區(qū)的居民。

籌集資金渠道：財政補(bǔ)助、企業(yè)支持、市場開發(fā)、群眾自籌、銀行貸款等。

(三)相關(guān)配套政策

1.財政政策：市縣財政納入年度預(yù)算;中央財政給予資金支持;減免稅收，免收各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。

2.金融政策：調(diào)整貸款利率和首付比例，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)。

3.土地政策：保障性住房用地實行劃撥等多種方式供應(yīng)，并優(yōu)先保證。

三、住房公積金制度

(一)住房公積金制度概述

我國住房公積金制度，最早于1991年在上海市建立。

1994年，《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國發(fā)〔1994〕43號)，要求全面推行住房公積金制度。

1999年，國務(wù)院頒布施行了《住房公積金管理條例》。

2002年，國務(wù)院修改了《住房公積金管理條例》。住房公積金制度進(jìn)一步完善。

住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體及其在職職工繳存的長期住房儲金。

職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有。

住房公積金實行住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督。

(二)住房公積金繳存、提取和使用

1.住房公積金繳存

國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位和社會團(tuán)體及其在職職工都應(yīng)按月繳存住房公積金。

有條件的地方，城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員，單位和職工可繳存住房公積金。

城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)人員可申請繳存住房公積金。

繳存基數(shù)是職工本人上一年度月平均工資，原則上不應(yīng)超過職工工作地所在城市統(tǒng)計部門公布的上一年度職工月平均工資的2或3倍。繳存基數(shù)每年調(diào)整一次。

繳存比例是指職工個人和單位繳存住房公積金的數(shù)額占職工上一年度月平均工資的比例。

單位和個人的繳存比例不低于5%，原則上不高于12%。具體繳存比例由住房公積金管委會擬訂，經(jīng)本級人民政府審核后，報省自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

2.住房公積金提取

(1)購買、建造、翻建、大修自住住房的;

(2)償還購建自住住房貸款本息的;

(3)租賃自住住房，房租超出家庭工資收入一定比例的;

(4)離休、退休和出境定居的;

(5)職工死亡、被宣告死亡的;

(6)享受城鎮(zhèn)最低生活保障的;

(7)完全或部分喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的;

(8)管委會依據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定的其他情形。

3.住房公積金使用

(1)發(fā)放個人住房貸款

設(shè)立個人住房公積金賬戶，且連續(xù)足額正常繳存一定期限的職工，在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向住房公積金管理中心申請住房公積金個人住房貸款。

(2)購買國債

在保證職工住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會批準(zhǔn)，住房公積金管理中心可將住房公積金用于購買國債。

(3)貸款支持保障性住房建設(shè)試點

2009年，國家開展，試點城市在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。

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