2020年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)考點(diǎn)：對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的認(rèn)識(shí)

第一節(jié)　對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的認(rèn)識(shí)

一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義(熟悉)

1.專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)與非專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的區(qū)別

專業(yè)/非專業(yè)五大不同(重要考點(diǎn))：

①專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員——專業(yè)機(jī)構(gòu)指具有一定數(shù)量的估價(jià)專業(yè)人員等條件，專門從事有關(guān)估價(jià)活動(dòng)的單位(估價(jià)機(jī)構(gòu))。專業(yè)人員指具有估價(jià)專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、專門從事有關(guān)估價(jià)活動(dòng)的個(gè)人(估價(jià)師和估價(jià)員)。

②專業(yè)意見——最終的估價(jià)結(jié)論，不是用直覺或僅憑經(jīng)驗(yàn)得出，而是按嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，根?jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)，采用科學(xué)的方法，經(jīng)過審慎的分析、測算和判斷得出，較客觀合理。

③公信力——專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成，估價(jià)結(jié)果較客觀合理，所以具有證明效力，能使人們(社會(huì)公眾)信服、認(rèn)可或接受。

④有償服務(wù)——接受委托人的委托，有償服務(wù)，向委托人收取費(fèi)用。

⑤法律責(zé)任——疏忽或過失造成委托人或其他第三方損失，承擔(dān)的法律責(zé)任：責(zé)令限期改正、行政處罰、民事賠償責(zé)任、刑事責(zé)任。

2.專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(估價(jià)主體)接受他人委托，為了特定的目的(估價(jià)目的)，遵循公認(rèn)的原則(估價(jià)原則)，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?估價(jià)程序)，依據(jù)有關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料(估價(jià)依據(jù))，在合理的假設(shè)下(估價(jià)假設(shè))，采用科學(xué)的方法(估價(jià)方法)，對(duì)特定的房地產(chǎn)(估價(jià)對(duì)象)在特定時(shí)間(價(jià)值時(shí)點(diǎn))的特定價(jià)值或價(jià)格(價(jià)值類型)進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供專業(yè)意見(估價(jià)結(jié)論)。

3.估價(jià)與評(píng)估的異同

相對(duì)于價(jià)值或價(jià)格分析、測算和判斷活動(dòng)，估價(jià)專指對(duì)價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

房地產(chǎn)評(píng)估范圍更廣泛：不僅包含房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估，還包含房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋完損狀況評(píng)估、房屋使用功能評(píng)估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，甚至可以包含房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估、房地產(chǎn)政策效果評(píng)估等。

房地產(chǎn)估價(jià)建立在房屋工程質(zhì)量、完損狀況、使用功能、周圍環(huán)境等評(píng)估的基礎(chǔ)上，以得出房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格為目標(biāo)或最終結(jié)論的評(píng)估，稱為房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估，或簡稱房地產(chǎn)估價(jià)、估值。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師還可從事：

(1)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配。如把房地產(chǎn)的總價(jià)值在不同部分之間進(jìn)行分配。例如：

①房地產(chǎn)總價(jià)值在土地和建筑物之間分配(剩余技術(shù))，把一整塊土地的價(jià)值在其上建筑物的不同單位之間分配(高層建筑地價(jià)分?jǐn)?;

②采用成本法測算住宅小區(qū)的平均房價(jià)，在各個(gè)樓棟、單元、樓層、朝向、戶型間分配(開發(fā)商的售價(jià)表);

③開發(fā)區(qū)或土地一級(jí)開發(fā)片區(qū)的平均地價(jià)在開發(fā)完成后的各宗土地之間分配。

(2)房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估(如，房屋更新改造、改變用途、增加容積率、相鄰房地產(chǎn)合并等)。

(3)房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估(如污染、工程施工、工程質(zhì)量缺陷、修改城鄉(xiāng)規(guī)劃、錯(cuò)誤查封、異議登記不當(dāng)、房地產(chǎn)分割等)。

(4)相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估(如征收房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估)。是由損害修復(fù)帶來的。

(5)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)(如房地產(chǎn)市場調(diào)查分析預(yù)測、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)最高最佳利用分析，房地產(chǎn)市場競爭力分析、房地產(chǎn)狀況調(diào)查評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)定價(jià)、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。)

這些業(yè)務(wù)，是估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)有能力從事并應(yīng)努力拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過)頒布實(shí)施后，“資產(chǎn)評(píng)估”不僅包括財(cái)政部門管理的狹義的資產(chǎn)評(píng)估，還包括房地產(chǎn)估價(jià)等其他評(píng)估領(lǐng)域和評(píng)估專業(yè)，并且該法第四條、第十三條和第十七條規(guī)定開展資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則。

但由于投資價(jià)值等某些價(jià)值價(jià)格評(píng)估，嚴(yán)格地說并不需要遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，所以為了防止不應(yīng)有的違法，有必要將估價(jià)與評(píng)估區(qū)分開來，可將《資產(chǎn)評(píng)估法》所稱的評(píng)估范圍理解為鑒證性估價(jià)，不包括咨詢性估價(jià)。

鑒證性估價(jià)(或稱為公證性估價(jià)、證據(jù)性估價(jià))是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人給第三方使用，起著價(jià)值證明作用的估價(jià)，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補(bǔ)償、人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價(jià)。

咨詢性估價(jià)(或參考性估價(jià))是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人自己使用的估價(jià)，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價(jià)、購買房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)。——自評(píng)自用，報(bào)告的使用不涉及第三方。

二、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)(五點(diǎn))(重點(diǎn)掌握)

特點(diǎn)1：評(píng)估的是價(jià)值，不是價(jià)格

價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對(duì)穩(wěn)定的，是價(jià)格波動(dòng)的中心。

價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好或交易者之間的利害關(guān)系甚至無知等原因，時(shí)常出現(xiàn)“低值高價(jià)”、“高值低價(jià)”的價(jià)格背離價(jià)值情況。

房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，而不是價(jià)格。

特點(diǎn)2：房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場定價(jià)，而不是代替市場定價(jià)

估價(jià)和定價(jià)，本質(zhì)不同。市場營銷學(xué)中的4Ps，其中很重要的一個(gè)P就是定價(jià)，而定價(jià)方法也非常繁多。成本加成法、取脂定價(jià)法、心理定價(jià)法等等。

房地產(chǎn)價(jià)值由客觀市場力量決定，由眾多市場參與者的價(jià)值判斷形成，而非個(gè)別市場參與者的價(jià)值判斷所決定。要排除個(gè)別因素。

房地產(chǎn)價(jià)值是客觀存在的，估價(jià)師運(yùn)用專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值。

房地產(chǎn)估價(jià)，從形式上看是房地產(chǎn)估價(jià)師的主觀定價(jià)行為，但是實(shí)質(zhì)上房地產(chǎn)估價(jià)師需要模擬大多數(shù)市場參與者的定價(jià)思維和行為，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制和過程，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場行情，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來。

具體估價(jià)時(shí)，估價(jià)師模擬房地產(chǎn)市場機(jī)制的作用，考慮估價(jià)對(duì)象的市場參與者是如何思考其價(jià)格的，即要模擬該估價(jià)對(duì)象的市場參與者的思維進(jìn)行估價(jià)。

特點(diǎn)3：房地產(chǎn)估價(jià)提供價(jià)值意見，不作價(jià)格保證

估價(jià)是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師以專業(yè)機(jī)構(gòu)和老師的身份，發(fā)表對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的專業(yè)意見，供委托人及估價(jià)結(jié)果使用者參考使用，但是不是對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。僅是意見，不是保證。

不能曲解為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可以不負(fù)責(zé)任地隨意發(fā)表意見。

在鑒證性估價(jià)和咨詢性估價(jià)這兩種不同性質(zhì)的估價(jià)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，鑒證性估價(jià)的法律責(zé)任大于咨詢性估價(jià)的法律責(zé)任。

特點(diǎn)4：估價(jià)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi)(必考考點(diǎn))

不同的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)，同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，同一價(jià)值類型進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估值往往不同，與實(shí)際成交價(jià)格也有差異。這就是誤差的問題。

對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性問題的全面認(rèn)識(shí)包括5點(diǎn)：

①合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評(píng)估價(jià)值(誤差不可避免)。因?yàn)楣纼r(jià)總是在信息不完全和不確定因素下作出的，并且估價(jià)師掌握的信息一般不可能完全相同。

②所有的評(píng)估價(jià)值都有一定程度的誤差。即評(píng)估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值+誤差。

③不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)的誤差容忍度較高，但誤差范圍又要適度。不過這個(gè)度較難把握。

④判斷誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。

一般不用實(shí)際成交價(jià)格判斷誤差，而采用合格的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象、同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新估價(jià)結(jié)果。(對(duì)比法，復(fù)核評(píng)估)

⑤間接方法——考察履行估價(jià)程序是否存在瑕疵。即通過檢查估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序上有無疏漏、估價(jià)參數(shù)是否合理、估價(jià)方法是否適用，間接對(duì)其估價(jià)結(jié)果肯定或否定。

防止出現(xiàn)較大誤差的方法——制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范等。

目前我國的技術(shù)規(guī)范有4個(gè)：

①《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(國家標(biāo)準(zhǔn));

②《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》;

③《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》;

④《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。

特點(diǎn)5：既是科學(xué)也是藝術(shù)

估價(jià)師在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，需要將理論方法與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)完美的結(jié)合起來。應(yīng)該增加其科學(xué)的成分，減少其藝術(shù)的成分。

三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性(熟悉)

1.專業(yè)估價(jià)存在的前提——獨(dú)一無二、價(jià)值較大

獨(dú)一無二，各不相同，不能通過簡單的比較得知價(jià)格，需要專業(yè)估價(jià)。價(jià)值量大，可以承擔(dān)聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價(jià)的花費(fèi)。

2.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的具體分析

房地產(chǎn)市場是不完全市場。“完全市場”條件：

①同質(zhì)商品;

②買者賣者人數(shù)眾多;

③進(jìn)出市場自由;

④價(jià)格信息充分，并能預(yù)測未來的價(jià)格;

⑤單個(gè)買者賣者無關(guān)緊要;

⑥無串通共謀;

⑦消費(fèi)者總效用最大化，銷售者總利潤最大化(理性經(jīng)濟(jì)人);

⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。不符合任何一條，就是不完全市場。

房地產(chǎn)市場是典型的不完全市場。房地產(chǎn)品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合第①條和第④條。房地產(chǎn)無法移動(dòng)，不符合第⑧條。

不完全市場，阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成，難以自動(dòng)形成適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，需要房地產(chǎn)估價(jià)師模擬市場定價(jià)，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格正常化，保障房地產(chǎn)公平交易，保護(hù)房地產(chǎn)交易者合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。

3.房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)的主體

(1)房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)相對(duì)較少;

(2)房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多;房地產(chǎn)交易、抵押、征收、稅收、保險(xiǎn)、損害賠償?shù)刃袨槎夹枰康禺a(chǎn)估價(jià)。

(3)房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù);

(4)房地產(chǎn)估價(jià)人員、機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)收入通常是最多的，房地產(chǎn)估價(jià)的國際組織、國外和地區(qū)組織通常也是最多、最大的。

以上就是小編整理的2020年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)考點(diǎn)，正在備考2020年房地產(chǎn)估價(jià)師的考生，可以點(diǎn)擊下方按鈕免費(fèi)下載備考資料；為避免錯(cuò)過報(bào)名時(shí)間，可以 免費(fèi)預(yù)約短信提醒，預(yù)約成功后即可以在報(bào)名開始前收到短信通知。