2020年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》專項(xiàng)練習(xí)(4)

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判斷題

1、比較法的原理和技術(shù)，不可以用于收益法、成本法、假設(shè)開法中市場租金的求取。(　)

2、某估價(jià)師在對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，由于沒做交易實(shí)例搜集工作，缺乏類似房地產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)，所以可以放棄使用比較法。(　)

3、比較法中，價(jià)格修正，即對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行“改正”，這種處理稱為建立比較基礎(chǔ)。(　)

4、在采用比較法估價(jià)時(shí)，也可根據(jù)估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)等情況，有針對(duì)性地收集一些交易實(shí)例。(　)

5、在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，各個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)之間存在競爭關(guān)系，故同行之間不能相互提供交易實(shí)例的資料，以避免商業(yè)泄密，回避競爭。(　)

6、在實(shí)際工作中，估價(jià)機(jī)構(gòu)還可以安排有關(guān)人員專門從事交易實(shí)例收集工作。(　)

7、選取土地使用權(quán)出讓實(shí)例作為可比實(shí)例時(shí)，一般不宜選用協(xié)議方式的出讓實(shí)例。(　)

8、比較法估價(jià)中，可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)當(dāng)是正常市場價(jià)格。(　)

9、估價(jià)對(duì)象為一宗土地，則選取的可比實(shí)例的土地面積應(yīng)與該土地的面積大小完全一致。(　)

10、運(yùn)用比較法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。(　)

答案部分

1、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是比較法概述。比較法的原理和技術(shù)，可以用于收益法、成本法、假設(shè)開法中市場租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、入住率、報(bào)酬率、重置成本、房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分(如土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤等)、開發(fā)完成后的價(jià)值、開發(fā)經(jīng)營期等的求取。參見教材P176。

2、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是比較法概述。只要在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，就可以考慮采用比較法。以下情況不能成為不采用比較法估價(jià)的理由：估價(jià)對(duì)象所在地存在較多類似房地產(chǎn)的交易，而由于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師沒有努力收集交易實(shí)例，造成不能采用比較法估價(jià)。參見教材P176。

3、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是比較法估價(jià)的操作步驟。價(jià)格修正是把可比實(shí)例實(shí)際而可能是非正常的成交價(jià)格處理成正常價(jià)格，是對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格予以“更正”，即是進(jìn)行交易情況修正。參見教材P177。

4、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是收集交易實(shí)例。在采用比較法估價(jià)時(shí)，也可根據(jù)估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)等情況，有針對(duì)性地收集一些交易實(shí)例。參見教材P178。

5、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是收集交易實(shí)例。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師之間可以建立某種協(xié)作關(guān)系，相互提供所收集的交易實(shí)例和經(jīng)手的估價(jià)案例資料。參見教材P179。

6、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是收集交易實(shí)例。在實(shí)際工作中，估價(jià)機(jī)構(gòu)還可以安排有關(guān)人員專門從事交易實(shí)例收集工作。參見教材P181。

7、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是選取可比實(shí)例。當(dāng)選取建設(shè)用地使用權(quán)出讓實(shí)例為可比實(shí)例時(shí)，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實(shí)例。參見教材P182。

8、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是選取可比實(shí)例?？杀葘?shí)例的成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。參見教材P183。

9、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是選取可比實(shí)例。估價(jià)對(duì)象為一宗土地，則選取的可比實(shí)例的土地面積應(yīng)與該土地的面積大小差不多，既不能過大也不能過小。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5～2倍范圍內(nèi)，即：0.5≤可比實(shí)例規(guī)模/估價(jià)對(duì)象規(guī)模≤2。參見教材P183。

10、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是選取可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5～2倍范圍內(nèi)。參見教材P183。

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