2020年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》強(qiáng)化試題(3)

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單選題

1.銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為3000元的個(gè)人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月200元。從當(dāng)前我國商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于( )元。

A.5400

B.6400

C.4300

D.6530

【答案】B

【試題解析】銀行一般規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入，則該家庭最低月均收入應(yīng)不低于(3000+200)÷50%=6400(元)。

2.個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“開發(fā)商違法預(yù)售”屬于( )風(fēng)險(xiǎn)。

A.信用

B.管理

C.法律

D.操作

【答案】A

【試題解析】個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)涉及開發(fā)商、購房人兩方面。與開發(fā)商相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)，主要涉及開發(fā)商欺詐、項(xiàng)目拖期、質(zhì)量糾紛、違法預(yù)售等問題。來源于購房人的信用風(fēng)險(xiǎn)，則包括自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還。

3.下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用的是( )。

A.抵押貸款還本付息

B.管理人員工資

C.公共設(shè)施維修費(fèi)

D.保險(xiǎn)費(fèi)

【答案】A

【試題解析】收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人工費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，清潔衛(wèi)生費(fèi)、保安費(fèi)用、辦公費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)費(fèi)和利潤、法定稅費(fèi)和房產(chǎn)稅。

4.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營中現(xiàn)金流的表達(dá)方式，正確的是( )

A.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用

B.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-抵押貸款還本付息

C.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅

D.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅

【答案】C

【試題解析】稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息，稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅。

【考點(diǎn)來源】教材第十章《物業(yè)資產(chǎn)管理》第五節(jié)：收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告。

5.某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為5萬元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為( )萬元。

A.11

B.24

C.29

D.35

【答案】C

【試題解析】有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=30×(1-20%)+5==29(萬元)

6.某公寓內(nèi)通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來解決租戶希望獲得洗衣服務(wù)這一問題。體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資( )的重視。

A.易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

B.專業(yè)管理依賴性

C.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

D.需要適時(shí)的更新改造

【答案】D

【試題解析】按照租戶的意愿及時(shí)調(diào)整或改進(jìn)房地產(chǎn)的使用功能可以極大地增加對租戶的吸引力。對投資者來說，如果不愿意進(jìn)行更新改造投資或者其所投資房地產(chǎn)的可改造性很差，則意味著投資者會(huì)面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

7.某市2013年新開工的房屋建筑面積為230萬m2，2012年末完工轉(zhuǎn)入2013年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為130萬m2，2013年竣工的房屋建筑面積為180萬m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為( )年。

A.0.5

B.l.5

C.2

D.3

【答案】C

【試題解析】平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積(230+130)¸180=2(年)。

8.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對土地開發(fā)過程中涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綠化，土地平整等工作，可以通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的( )。

A.1.5%

B.2%

C.3%

D.5%

【答案】B

【試題解析】土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，可以通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。

在政府授權(quán)開發(fā)商負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)(或備案)、土地征收、拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。

9.房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起( )內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

A.7

B.10

C.15

D.30

【答案】C

【試題解析】開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

10.某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%，銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是( )。

A.5.16%

B.6.16%

C.6.5%

D.8.74%

【答案】B

【試題解析】實(shí)際利率=(1+名義利率)/(1+通貨膨脹率)-1=(1+12%)/(1+5.5%)―1=6.16%。

【考點(diǎn)來源】教材第五章《現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值》第二節(jié)：資金時(shí)間價(jià)值。

以上就是小編整理的2020年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》強(qiáng)化試題，正在備考2020年房地產(chǎn)估價(jià)師的考生，可以點(diǎn)擊下方按鈕免費(fèi)下載備考資料；為避免錯(cuò)過報(bào)名時(shí)間，可以 免費(fèi)預(yù)約短信提醒，預(yù)約成功后即可以在報(bào)名開始前收到短信通知。