2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》精華試題(12)

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2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》精華試題(12)

1.在抵押貸款期間需要提供的房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)是(　)。

A.處置抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估

B.抵押率測(cè)算

C.抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估

D.房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。四個(gè)選項(xiàng)的服務(wù)階段不同。選項(xiàng)A是抵押物處置階段的估價(jià)服務(wù);選項(xiàng)B、D都屬于貸款前期的估價(jià)服務(wù)項(xiàng)目。參見教材P17。

2.根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值、抵押價(jià)值等進(jìn)行監(jiān)測(cè)和評(píng)估，此為房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)需要中的(　)。

A.再次抵押估價(jià)

B.抵押期間估價(jià)

C.抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)

D.續(xù)貸抵押估價(jià)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。抵押期間估價(jià)，即根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押房地產(chǎn)價(jià)值變化情況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值等價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行監(jiān)測(cè)和評(píng)估。參見教材P17。

3.某套住宅的月有效毛收入為3000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修等費(fèi)用為50000元，在裝修期3個(gè)月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個(gè)月方可使用。若月報(bào)酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為(　)元。

A.49627

B.57647

C.65548

D.65920

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。水淹造成的損失：(1)裝修費(fèi);(2)損失的凈營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)(屬于機(jī)會(huì)成本，6個(gè)月的收益);折現(xiàn)處理=50000×(1+0.5%)-1.5+3000×0.9/0.5%×[1- 1/(1+0.5%)6]=65547.57(元)。參見教材P22～23。

4.某住宅樓因鄰近施工項(xiàng)目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10000㎡。共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評(píng)估，該住宅樓在未受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/㎡，平均每套住房的市場(chǎng)租金為1500元/月，在受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為4500元/㎡;如果對(duì)該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，修復(fù)工程費(fèi)為150萬(wàn)元，并需居民搬遷和在外臨時(shí)安置6個(gè)月，搬遷費(fèi)平均每戶每次1300元;該住宅樓修復(fù)后，會(huì)因曾受損而導(dǎo)致心理減價(jià)5%，關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f法，正確的是(　)。

A.該損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的

B.修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額為500萬(wàn)元

C.該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額為500萬(wàn)元

D.在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶賠償金6.5萬(wàn)元

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?/p>

(1)修復(fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用(修復(fù)工程費(fèi)、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)=150+0.13×2×100+0.15×6×100=266(萬(wàn)元)。

(2)修復(fù)帶來(lái)的價(jià)值增加額，為修復(fù)后與修復(fù)前的市場(chǎng)價(jià)差，即：[5000×(1-5%)-4500]×10000=250.00(萬(wàn)元)。該損害在經(jīng)濟(jì)上是否可修復(fù)：修復(fù)的必要費(fèi)用≤修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額，經(jīng)濟(jì)上可修復(fù);反之，經(jīng)濟(jì)上不可修復(fù)。因?yàn)樾迯?fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用266萬(wàn)元大于修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額250萬(wàn)元，所以該損害在經(jīng)濟(jì)上是不可修復(fù)的。

(3)該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額，為未受損狀況下與受損狀況下的市場(chǎng)價(jià)格之差，即：(5000-4500)×10000=500.00(萬(wàn)元)。

(4)在不修復(fù)情況下，價(jià)值減損額為500萬(wàn)元，平均每戶可得5萬(wàn)元。參見教材P22～23。

5.下列選項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)損害賠償?shù)那樾问?　)。

A.新建建筑物影響相鄰房屋的采光

B.修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益造成損害

C.異議登記不當(dāng)

D.征收人向被征收人支付征收補(bǔ)償費(fèi)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)征收和征用的需要。選項(xiàng)D屬于征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容，不屬于損害賠償?shù)那樾?。參見教材P21～22。

6.在房地產(chǎn)保險(xiǎn)投保環(huán)節(jié)產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求是(　)。

A.確定保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值和保險(xiǎn)金額

B.確定保險(xiǎn)事故發(fā)生后的保險(xiǎn)賠償金額

C.確定保險(xiǎn)事故發(fā)生后的保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值

D.確定保險(xiǎn)期間保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要。選項(xiàng)BC是保險(xiǎn)事故發(fā)生后出現(xiàn)的估價(jià)需求;選項(xiàng)D是保險(xiǎn)期間出現(xiàn)的估價(jià)需求。參見教材P23。

7.下面說法正確的是(　)。

A.一名房地產(chǎn)估價(jià)師可以同時(shí)受聘于兩個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)開展執(zhí)業(yè)活動(dòng)

B.委托人和估價(jià)報(bào)告使用者可能是估價(jià)利害關(guān)系人

C.依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)需要受到行政區(qū)域、行業(yè)限制

D.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由估價(jià)師個(gè)人出具

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是估價(jià)當(dāng)事人。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，中國(guó)規(guī)定注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)受聘于一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一時(shí)間只能在一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù);選項(xiàng)C錯(cuò)誤，依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由估價(jià)機(jī)構(gòu)出具。參見教材P28～30。

8.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)當(dāng)事人的說法中，正確的是(　)。

A.估價(jià)委托人都是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人

B.估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般都是估價(jià)利害關(guān)系人

C.估價(jià)報(bào)告使用人都是估價(jià)利害關(guān)系人

D.估價(jià)委托人都是估價(jià)報(bào)告使用人

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是估價(jià)當(dāng)事人。用舉例法排除錯(cuò)誤選項(xiàng)。如司法拍賣房地產(chǎn)，法院就不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，排除選項(xiàng)A;法院也不是估價(jià)利害關(guān)系人，排除選項(xiàng)C;如抵押估價(jià)中，委托人可能是借款人，而報(bào)告使用人為貸款人，排除選項(xiàng)D。估價(jià)委托人可能是也可能不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用人;估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人，可能是也可能不是估價(jià)委托人、估價(jià)報(bào)告使用人。參見教材P30。

9.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A.估價(jià)機(jī)構(gòu)

B.估價(jià)師

C.估價(jià)報(bào)告使用者

D.估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價(jià)目的。估價(jià)目的取決于委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要。參見教材P30。

10.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A.估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間

B.估價(jià)目的

C.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間

D.委托人的意愿

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的某一特定時(shí)間，它取決于估價(jià)目的。選項(xiàng)C具有很強(qiáng)干擾性，現(xiàn)實(shí)估價(jià)中，依據(jù)實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)。審題的重要性，本題中問的是“本質(zhì)上”是由什么決定的。注意問題提出的角度。參見教材P32～33。

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