2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》精華試題(13)

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2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》精華試題(13)

1、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生的收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。(　)

對

錯

2、資金的時(shí)間價(jià)值又稱貨幣的時(shí)間價(jià)值，是指現(xiàn)在的資金與將來同樣多的資金相比，資金的價(jià)值是更多的。(　)

對

錯

3、收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值的高低主要取決于3個(gè)因素：未來凈收益的大小、獲取凈收益期限的長短、獲取凈收益的可靠程度。(　)

對

錯

4、比較兩宗相似的房地產(chǎn)的價(jià)格高低時(shí)，如果該兩宗房地產(chǎn)的土地使用期限或收益期不同，則直接比較是不妥的，需要先將它們轉(zhuǎn)換成相同期限下的價(jià)格，然后再進(jìn)行比較。(　)

對

錯

5、凈收益按一定數(shù)額遞增和凈收益按一定數(shù)額遞減的公式都只有收益期為有限年一種。(　)

對

錯

6、如果有效毛收入與運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增或遞減的比率不等，則不能利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計(jì)算估價(jià)對象的收益價(jià)值。(　)

對

錯

7、收益法計(jì)算中，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期計(jì)算的價(jià)值。(　)

對

錯

8、狹義的地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬。(　)

對

錯

9、兩個(gè)規(guī)模、檔次、經(jīng)營品種、經(jīng)營水平等相同，而所處位置不同的商場，由于位置上的差異也會帶來銷售凈收入的差異，這種差異也是一種地租現(xiàn)象。(　)

對

錯

10、建筑物折舊和土地取得費(fèi)用攤銷不屬于運(yùn)營費(fèi)用，重置提撥款屬于運(yùn)營費(fèi)用。(　)

對

錯

答案

判斷題

1、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是收益法概述。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。參見教材P215。

2、

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是收益法概述。資金的時(shí)間價(jià)值也稱為貨幣的時(shí)間價(jià)值，是指現(xiàn)在的資金比將來同樣多的資金具有更高的價(jià)值。參見教材P217。

3、

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是收益法概述。收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值的高低主要取決于3個(gè)因素：未來凈收益的大小、獲取凈收益期限的長短、獲取凈收益的可靠程度。參見教材P218。

4、

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。比較兩宗相似的房地產(chǎn)的價(jià)格高低時(shí)，如果該兩宗房地產(chǎn)的土地使用期限或收益期不同，則直接比較是不妥的，需要先將它們轉(zhuǎn)換成相同期限下的價(jià)格，然后再進(jìn)行比較。參見教材P225。

5、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞增的公式。凈收益按一定數(shù)額遞增的公式根據(jù)收益期，分為有限年和無限年兩種;凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益期為有限年一種。參見教材P226。

6、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。凈收益等于有效毛收入減去運(yùn)營費(fèi)用，如果有效毛收入與運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計(jì)算估價(jià)對象的收益價(jià)值。參見教材P231。

7、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是凈收益測算的基本原理。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束，或者說土地使用權(quán)剩余期限超過建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命。在這種情形下，房地產(chǎn)價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期計(jì)算的價(jià)值，加上自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。參見教材P239。

8、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是地租理論及地租的測算。狹義的地租是指利用土地所獲得的超額報(bào)酬。廣義的地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬。參見教材P240。

9、

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是地租理論及地租的測算。假設(shè)有兩個(gè)位于不同繁華地段，但規(guī)模、檔次、經(jīng)營品種、經(jīng)營管理水平等方面均相同的商場，由于位置上的差異也會帶來銷售凈收入的差異。這種銷售凈收入的差異也是一種地租現(xiàn)象。參見教材P242。

10、

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是凈收益測算的基本原理。重置提撥款是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，為定期更換經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等所提供的費(fèi)用，屬于運(yùn)營費(fèi)用。參見教材P253。

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