2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》精華試題(8)

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2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》精華試題(8)

1.估價(jià)對(duì)象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地臨街寬度為25英尺，臨街深度為100英尺，總價(jià)格為400萬(wàn)。根據(jù)四三二一法則，該估價(jià)對(duì)象的單價(jià)為( )元/平方英尺。

A.1920

B.2400

C.2560

D.3200

【答案】A

【試題解析】臨街寬度為25英尺，臨街深度75英尺的總價(jià)=400×(40%+30%+20%)=360(萬(wàn)元)，則臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺的宗地總價(jià)=360÷25×20=288(萬(wàn)元)，單價(jià)為：288萬(wàn)元÷(20×75)=1920(元/平方英尺)。

2.某宗工業(yè)用地面積為5000㎡，容積率為1.0，樓面地價(jià)為800元/㎡，若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價(jià)為3000元/㎡，居住用途建筑面積占60%，樓面地價(jià)為1000元/㎡。該宗地塊上理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)為( )萬(wàn)元。

A.4000

B.5900

C.6800

D.7200

【答案】C

【試題解析】應(yīng)補(bǔ)地價(jià)=8.0×5000×(3000×40%+1000×60%)-800×1.0×5000=6800(萬(wàn)元)

3.明確估價(jià)基本事項(xiàng)是實(shí)施估價(jià)的基本前提，實(shí)際估價(jià)中不能明確估價(jià)事項(xiàng)的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于( )。

A.估價(jià)委托人

B.估價(jià)利害關(guān)系人

C.承擔(dān)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師

D.估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人

【答案】C

【試題解析】明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括弄清估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型這四項(xiàng)。在實(shí)際估價(jià)中，一些估價(jià)師寄希望于委托人提出明確的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型，甚至抱怨委托人不能明確地提出它們。這種思想是完全錯(cuò)誤的。估價(jià)基本事項(xiàng)不能明確的責(zé)任主要在估價(jià)師。

4.房屋征收評(píng)估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄上簽字或未蓋章的，應(yīng)當(dāng)由( )見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。

A.房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無(wú)利害關(guān)系第三人

B.房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系第三人

C.公證機(jī)關(guān)和無(wú)利害關(guān)系的第三人

D.人民法院和無(wú)利害關(guān)系的第三人

【答案】B

【試題解析】原《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的說(shuō)法是A，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的說(shuō)法是B，以后者說(shuō)法為準(zhǔn)。

5.關(guān)于估價(jià)資料歸檔的要求的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。

A.估價(jià)資料歸檔的內(nèi)容應(yīng)包括估價(jià)中形成的有保存價(jià)值的各種文字、圖表、影像等資料

B.記錄估價(jià)中估價(jià)師對(duì)估價(jià)結(jié)果的不同意見(jiàn)的資料應(yīng)作為必須歸檔的內(nèi)容之一

C.歸檔的估價(jià)資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔形式，不得只采用電子文檔形式

D.對(duì)未正式出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)項(xiàng)目及相關(guān)資料也應(yīng)歸檔，保存期不得少于半年

【答案】D

【試題解析】保存的估價(jià)資料一般包括：①估價(jià)報(bào)告;②估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同;③估價(jià)所依據(jù)的委托人提供的資料;④估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和溝通情況記錄;⑤估價(jià)作業(yè)方案(2017年教材新增內(nèi)容);⑥估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄;⑦估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄;⑧估價(jià)中的不同意見(jiàn)記錄;⑨外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見(jiàn)。估價(jià)資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔保存，同時(shí)可采用電子文檔保存。對(duì)未正式出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)項(xiàng)目及相關(guān)資料也應(yīng)歸檔，保存期不得少于一年。

判斷題

1.在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓中，投標(biāo)人運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算的投標(biāo)報(bào)價(jià)本質(zhì)上是投資價(jià)值而不是市場(chǎng)價(jià)值。( )

【答案】√

【試題解析】投資價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象對(duì)某個(gè)特定單位或個(gè)人的價(jià)值。

2.采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的靜態(tài)分析法估價(jià)時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)。( )

【答案】×

【試題解析】銷售稅費(fèi)不應(yīng)計(jì)算利息，而待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)也應(yīng)計(jì)息。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第八章《假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其運(yùn)用》第六節(jié)：假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。

3.長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法，根據(jù)房地產(chǎn)在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)獲得收益的變動(dòng)規(guī)律，推測(cè)和判斷房地產(chǎn)價(jià)格的方法。( )

【答案】×

【試題解析】長(zhǎng)期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律，推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格的方法。

4.在收集房地產(chǎn)交易、收益、成本等資料時(shí)，還要了解它們是否受到不正?；蛉藶橐蛩氐挠绊?。對(duì)于受到這些因素影響的，在估價(jià)時(shí)不可以采用。( )

【答案】×

【試題解析】在收集房地產(chǎn)交易、收益、成本等資料時(shí)，還要了解它們是否受到不正?；蛉藶橐蛩氐挠绊?。對(duì)于受到這些因素影響的，嚴(yán)格地說(shuō)，只有在能夠確定其受影響程度并能夠進(jìn)行修正的情況下才可以采用。

5.估價(jià)檔案保存期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，應(yīng)不少于10年。保存期限屆滿而估價(jià)服務(wù)行為尚未結(jié)束的，估價(jià)檔案應(yīng)保存至估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。( )

【答案】×

【試題解析】估價(jià)資料保存期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算。根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，估價(jià)資料的保存期限不少于15年;屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于30年;估價(jià)資料保存已超過(guò)15年或30年而估價(jià)服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，應(yīng)保存到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束。

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