2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》精華試題(7)

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2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》精華試題(7)

1.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證，說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任。( )

【答案】×

【試題解析】估價(jià)是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師以專業(yè)機(jī)構(gòu)和老師的身份發(fā)表對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專業(yè)意見，而不應(yīng)被視為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。但這又不能被曲解為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可以隨意發(fā)表意見并可以不負(fù)任何責(zé)任。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。

2.對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格水平、供求狀況及價(jià)格走勢(shì)，在不同地區(qū)之間可能不同，但不會(huì)相差太大。( )

【答案】×

【試題解析】由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且受制于其所在的空間環(huán)境，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國(guó)性市場(chǎng)，更不是一個(gè)全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)，房地產(chǎn)的供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至其變動(dòng)是反方向的。

3.在對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對(duì)該房地產(chǎn)投資價(jià)值的評(píng)估。( )

【答案】√

【試題解析】投資價(jià)值是對(duì)特定的投資者而言的，是基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)值;而房地產(chǎn)估價(jià)通常是評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，與投資價(jià)值評(píng)估是兩個(gè)概念。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第三章《房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值》第一節(jié)：房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類。

4.在房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，判斷一個(gè)因素是否屬于區(qū)位因素，可以把實(shí)際上不可移動(dòng)的房地產(chǎn)想象為可以移動(dòng)的，然后假設(shè)將它移動(dòng)。如果隨著房地產(chǎn)的移動(dòng)會(huì)發(fā)生變化的因素，就屬于區(qū)位因素;反之，就屬于非區(qū)位因素。( )

【答案】√

【試題解析】隨著房地產(chǎn)的移動(dòng)，如方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離，臨街狀況等會(huì)發(fā)生變化，這些因素就是區(qū)位因素。

5.稅收是影響房地產(chǎn)價(jià)格制度的政策因素之一，在買方市場(chǎng)條件下，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降。( )

【答案】×

【試題解析】增加或減少賣方的稅收在短期內(nèi)是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升降，如果是買方市場(chǎng)，則增加賣方的稅收主要會(huì)降低賣方的收益等而“內(nèi)部消化”，難以導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;而減少賣方的稅收則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

6.可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的，比如說(shuō)估價(jià)對(duì)象是出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則不宜選取劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)作為可比實(shí)例。( )

【答案】×

【試題解析】可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，如估價(jià)對(duì)象是出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則不宜選取劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)作為可比實(shí)例。

可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的，如買賣目的估價(jià)，應(yīng)選買賣實(shí)例為可比實(shí)例;抵押、房屋征收補(bǔ)償目的估價(jià)，應(yīng)選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實(shí)例。

7.甲、乙兩塊其他條件相似的相鄰?fù)恋兀淄恋貥敲娴貎r(jià)為450元/㎡，土地使用年限為50年，乙土地樓面地價(jià)為400元/㎡，土地使用年限為60年，以樓面地價(jià)來(lái)判斷，投資乙地塊較甲地塊更經(jīng)濟(jì)(土地報(bào)酬率為6%)。( )

【答案】√

【試題解析】甲地塊V∞=V50×1/K50=450÷[1-1/(1+6%)50]=475.83(元/㎡)，乙地塊V∞=V60×1/K60=400÷[1-1/(1+6%)60]=412.50(元/㎡)，則甲樓面地價(jià)大于乙樓面地價(jià)，投資乙地塊更經(jīng)濟(jì)。

8.征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。( )

【答案】√

【試題解析】這是最高標(biāo)準(zhǔn)。依照規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

9.成本法中的土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的金額，均按照它們?cè)谶^(guò)去發(fā)生時(shí)的正常水平來(lái)估算。( )

【答案】×

【試題解析】成本法中的土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的金額，均應(yīng)按照它們?cè)趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成來(lái)測(cè)算的價(jià)格，但應(yīng)注意的是，價(jià)值時(shí)點(diǎn)并非總是現(xiàn)在，也可能是過(guò)去或?qū)?lái)。

10.在假設(shè)開發(fā)法中，搞清楚將擁有的土地權(quán)利，包括弄清楚權(quán)利性質(zhì)、使用年限、可否續(xù)期，以及對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等，主要是為了測(cè)算后續(xù)開發(fā)成本、租金等服務(wù)。( )

【答案】×

【試題解析】搞清楚土地的權(quán)益狀況包括搞清楚規(guī)劃條件(如土地用途、容積率、建筑密度、綠地率等)和將擁有的土地權(quán)利(如土地權(quán)利類型、使用期限、能否續(xù)期，以及對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及建成后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、價(jià)格等的有關(guān)規(guī)定等)。搞清楚規(guī)劃條件主要是為選擇最佳的開發(fā)利用方式、確定未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況服務(wù)，搞清楚將擁有的土地權(quán)利主要是為預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、租金等服務(wù)。

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