2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》精華試題(1)

2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》精華試題(1)

1.下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，不屬于房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)的是( )。

A.房地產(chǎn)市場價值評估

B.房地產(chǎn)投資價值評估

C.現(xiàn)狀價值評估

D.高層建筑地價分?jǐn)?/p>

【答案】D

【試題解析】房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)(包括為了各種估價目的，對各種房地產(chǎn)的各種價值進(jìn)行評估)，還經(jīng)常從事下列房地產(chǎn)價值評估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)：(1)房地產(chǎn)價值分配業(yè)務(wù)。(2)房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)。(3)房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務(wù)。(4)相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)。(5)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。

2.即使都是合格的房地產(chǎn)估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估值，其原因是( )。

A.估價師掌握的信息不同

B.估價師從業(yè)時間長短不同

C.估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級不同

D.委托人不同

【答案】A

【試題解析】即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值。因為估價總是在信息不完全和存在許多不確定因素下作出的，并且不同的估價師掌握的信息一般不可能完全相同。

3.關(guān)于一個項目的價值時點(diǎn)和評估價值，下列說法正確的是( )。

A.委托人決定其先后順序

B.房地產(chǎn)估價師決定其先后順序

C.先得出評估價值，然后再定價值時點(diǎn)

D.價值時點(diǎn)在先，得出評估價值在后

【答案】D

【試題解析】價值時點(diǎn)是指一個估價項目中所評估的價值或價格對應(yīng)的某個特定時間。價值時點(diǎn)不是隨意確定的，它取決于估價目的。另外，確定價值時點(diǎn)在先，得出評估價值在后。

4.房地產(chǎn)的( )特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于當(dāng)?shù)刂贫日摺⑧徖镪P(guān)系等。

A.土地總量有限

B.獨(dú)一無二性

C.不可移動性

D.價值量大

【答案】C

【試題解析】房地產(chǎn)的不可移動特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境(當(dāng)?shù)氐闹贫日摺⑸鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及鄰里關(guān)系等)。

5.下列建筑物狀況中，不屬于權(quán)益狀況的是( )。

A.維護(hù)情況和完損狀況

B.房屋所有權(quán)狀況

C.出租或占用情況

D.是否設(shè)立地役權(quán)，抵押權(quán)等他項權(quán)利

【答案】A

【試題解析】維護(hù)情況和完損狀況是實物狀況因素。建筑物權(quán)益狀況包括：(1)房屋所有權(quán)狀況;(2)出租或占用情況;(3)他項權(quán)利設(shè)立情況;(4)其他特殊情況;(5)其他。

6.某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為5000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該項工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為500萬元，其他法定優(yōu)先受償款為100萬元，同時還有一筆貸款成數(shù)為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為( )萬元。

A.2400

B.3000

C.3500

D.4000

【答案】A

【試題解析】該在建工程的再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-拖欠建設(shè)工程價款-已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)-其他法定優(yōu)先受償款=5000-500-1000/50%-100=2400(萬元)

【概念剖析】再次抵押價值。再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-拖欠建設(shè)工程價款-已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)-其他法定優(yōu)先受償款，公式中的“已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)=已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額”，再次抵押價值計算公式與抵押價值計算公式的區(qū)別在于：若“已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額”不為零則為再次抵押價值，否則就是抵押價值。

7.某宗建筑覆蓋率為40%，樓面地價為1200元/㎡，該土地上建有一幢11層且各層建筑面積相同的住宅樓，均價為5000元/㎡，房地產(chǎn)總價為4000萬元。則該宗土地的總價為( )萬元。

A.480

B.192

C.960

D.1600

【答案】C

【試題解析】4000/5000×1200=960(萬元)

【考點(diǎn)來源】教材第三章《房地產(chǎn)價格與價值》第一節(jié)：房地產(chǎn)價格和價值的種類。

8.一套建筑面積為100㎡，單價為3000元/㎡，總價為30萬元的住宅，下列付款方式中，說法正確的是( )。

A.在成交日期一次性付清，則不存在名義價格

B.在成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠，則名義價格和實際價格相同

C.在成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠，則實際總價為28.5萬元

D.在成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠，則名義單價和實際單價均為3000元/㎡

【答案】C

【試題解析】在成交日期一次性付清，名義價格為30萬元;在成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠，名義價格為30萬元，實際價格為30萬元×(1-5%)=28.5萬元，名義單價為3000元/㎡，實際單價為2850元/㎡。

9.對于住宅樓來說，朝向和樓層相比較，通常情況下，( )。

A.樓層對價格的影響更大

B.朝向?qū)r格的影響更大

C.二者同樣重要

D.因估價師判斷而異

【答案】B

【試題解析】不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的。以住宅的朝向和樓層為例，通常情況下朝向?qū)r格的影響比樓層對價格的影響大。但是，對于不同類型的房地產(chǎn)，同一因素對價格的影響大小可能是不同的。例如，商場與住宅相反，樓層對價格的影響比朝向?qū)r格的影響大。

10.用距離來評價某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時，最簡單、最基礎(chǔ)的距離是( )。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.經(jīng)濟(jì)距離

【答案】A

【試題解析】距離可分為空間直線距離、交通路線距離、交通時間距離和經(jīng)濟(jì)距離來認(rèn)識?？臻g直線距離是最簡單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)和地形復(fù)雜的地區(qū)(如山地城市)，它往往會失去意義。

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