2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題(27)

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2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題(27)

1、餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上(　)。

A、沒有相似之處，有很大不同

B、完全不同

C、既有相似之處，又有很大不同

D、完全相似

2、采用收益法對(duì)餐飲房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，凈收益測(cè)算中需要?jiǎng)冸x非房地產(chǎn)帶來的收益，當(dāng)通過商業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行剝離時(shí)，在凈收益的求取時(shí)(　)。

A、既扣除平均商業(yè)利潤(rùn)也扣除超額利潤(rùn)

B、只扣除平均商業(yè)利潤(rùn)

C、只扣除超額利潤(rùn)

D、既不扣除平均商業(yè)利潤(rùn)也不扣除超額利潤(rùn)

3、下列關(guān)于工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)的說法中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大

B、不必區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)

C、涉及的行業(yè)多

D、廠房使用壽命受腐蝕性影響大

4、下列各項(xiàng)中，不屬于影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況的是(　)。

A、交通條件

B、基礎(chǔ)設(shè)施

C、集聚程度

D、地理位置

5、乙公司2013年3月以1000萬元購(gòu)買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價(jià)占到了60%，隨后乙公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。 到此為止，正常情況下，甲公司的實(shí)際花費(fèi)為(　)元。

A、小于1000萬

B、等于1000萬

C、等于1100萬

D、大于1100萬

6、決定加油站的經(jīng)營(yíng)收益的條件不包括(　)。

A、臨街條件

B、交通車流量

C、車輛進(jìn)出口條件

D、地理位置是否繁華

7、下列關(guān)于加油站估價(jià)的說法中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、加油站是一種經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)

B、位置分布離散型較強(qiáng)

C、加油站房地產(chǎn)的價(jià)格主要取決于位置

D、一般會(huì)成片聚集

8、涉及開發(fā)商的規(guī)劃變更中，如發(fā)生政府降低容積率等被動(dòng)變更時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)為尚未開發(fā)的出讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)計(jì)算的損失或收益不包括(　)。

A、土地出讓金差額

B、管理費(fèi)損失

C、投資利息損失

D、工程開發(fā)費(fèi)損失

9、商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價(jià)值減損時(shí)，對(duì)不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可考慮采用(　)進(jìn)行估價(jià)。

A、重置成本法

B、比較法

C、影子工程投資法

D、減損資本化法

10、(　)是企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的前提。

A、產(chǎn)權(quán)明晰

B、收益均衡

C、成本低廉

D、風(fēng)險(xiǎn)較低

11、下列企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為中，通常不會(huì)伴隨房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移的是(　)。

A、企業(yè)合資

B、股份制改組

C、企業(yè)合并、分立

D、企業(yè)聯(lián)營(yíng)

12、下列關(guān)于企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)定的說法中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)在界定房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)范圍的基礎(chǔ)上，明確估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍

B、對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)

C、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)調(diào)查了解估價(jià)對(duì)象合法改變用途的可能性，并應(yīng)分析、判斷以“維持現(xiàn)狀前提”或“改變用途前提”進(jìn)行估價(jià)

D、企業(yè)破產(chǎn)清算等強(qiáng)制處分涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，評(píng)估價(jià)值的影響因素不包括估價(jià)對(duì)象的通用性

13、房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，可選用的估價(jià)方法一般不包括(　)。

A、比較法

B、假設(shè)開發(fā)法

C、成本法

D、收益法

答案

1、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。參見教材P156。

2、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。利用收益法對(duì)餐飲房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，凈收益的測(cè)算中需要?jiǎng)冸x非房地產(chǎn)帶來的收益，而如何剝離非房地產(chǎn)帶來的收益是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的難點(diǎn)。方法之一是通過商業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行剝離，商業(yè)利潤(rùn)包括平均商業(yè)利潤(rùn)和超額商業(yè)利潤(rùn);即當(dāng)估價(jià)對(duì)象獲取的利潤(rùn)率高于社會(huì)平均商業(yè)利潤(rùn)率時(shí)，兩者之差為其獲取的超額利潤(rùn)率，此時(shí)在凈收益的求取時(shí)既扣除平均商業(yè)利潤(rùn)也扣除超額利潤(rùn)。方法之二是利用平均商業(yè)利潤(rùn)測(cè)算估價(jià)對(duì)象的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營(yíng)收入。參見教材P156。

3、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)主要有：(1)涉及的行業(yè)多;(2)非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大;(3)要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià);(4)廠房使用壽命受腐蝕性影響大。參見教材P164。

4、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況包括交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置。參見教材P164～165。

5、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。甲公司以1000萬元購(gòu)買工業(yè)用地及其廠房，又花費(fèi)了100萬元構(gòu)建雕塑，兩項(xiàng)共計(jì)1100萬元，還會(huì)涉及稅費(fèi)等花費(fèi)，因此甲公司的實(shí)際花費(fèi)大于1100萬元。

6、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是加油站的估價(jià)。加油站的經(jīng)營(yíng)收益主要取決于其坐落位置的臨街條件和交通車流量，另外其車輛進(jìn)出口條件等對(duì)其經(jīng)營(yíng)效益也都有影響。參見教材P182。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是加油站的估價(jià)。加油站不像其他商業(yè)房地產(chǎn)往往沿街分布或成片聚集，加油站之間一般都有一定的距離間隔，位置分布離散型較強(qiáng)。參見教材P182。

8、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理。涉及開發(fā)商的規(guī)劃變更中，如政府降低容積率等被動(dòng)變更發(fā)生時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)為尚未開發(fā)的出讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)計(jì)算的損失或收益包括：(1)土地出讓金差額;(2)征地相關(guān)稅費(fèi)差額;(3)管理費(fèi)損失;(4)投資利息損失;(5)投資利潤(rùn)損失。參見教材P294。

9、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理。對(duì)可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可采用重置成本法估價(jià);對(duì)不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可考慮采用影子工程投資法進(jìn)行估價(jià)。參見教材P296。

10、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類型。產(chǎn)權(quán)明晰成為企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的前提。參見教材P306。

11、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類型。企業(yè)聯(lián)營(yíng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，通常不伴隨著房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。參見教材P306。

12、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是估價(jià)的相關(guān)技術(shù)規(guī)定。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，企業(yè)破產(chǎn)清算等強(qiáng)制處分涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，評(píng)估價(jià)值的影響因素應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象的通用性、可分割轉(zhuǎn)讓性，改變用途、更新改造等的合法性和可能性及變現(xiàn)時(shí)限、對(duì)潛在購(gòu)買者范圍的限制等。參見教材P307。

13、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是估價(jià)方法的選用。房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，估價(jià)方法視具體情況一般可用比較法、成本法和收益法。參見教材P308。

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