2020房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》練習(xí)題(26)

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2020房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》練習(xí)題(26)

1、關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價特點，下列說法錯誤的是(　)。

A、從價值時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，價值時點在估價作業(yè)期之前

B、從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構(gòu)評估

C、從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評估

D、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性

2、對于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行估價時，首選方法之一是(　)。

A、成本法

B、收益法

C、基準(zhǔn)地價修正法

D、假設(shè)開發(fā)法

3、在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價中，(　)運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。

A、比較法

B、假設(shè)開發(fā)法

C、成本法

D、收益法

4、在房地產(chǎn)抵押中，法定優(yōu)先受償款額的范圍不包括(　)。

A、其它法定優(yōu)先受償款

B、強制執(zhí)行費用

C、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款

D、已抵押擔(dān)保債權(quán)數(shù)額

5、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的是(　)。

A、開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)可以與未出售的房地產(chǎn)一起抵押

B、以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)事先征得其他共有人的口頭同意

C、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款為法律規(guī)定優(yōu)先于該次抵押貸款受償?shù)目铑~

D、商品房開發(fā)項目取得商品房預(yù)售許可證的，就可以辦理預(yù)購商品房貸款抵押

6、在房地產(chǎn)抵押估價中，不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是(　)。

A、劃撥土地使用權(quán)

B、抵押人所有的房屋

C、依法取得的房屋所有權(quán)

D、出讓方式取得的土地使用權(quán)

7、下列關(guān)于房屋征收估價相關(guān)規(guī)定的表述中，錯誤的是(　)。

A、被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日

B、評估房屋征收價值時需要考慮抵押、查封等因素的影響

C、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)的價值

D、對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價值

8、當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設(shè)的待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)選擇(　)前提進(jìn)行估價。

A、業(yè)主自行開發(fā)

B、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)

C、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)

D、被迫開發(fā)

9、下列各項中，不屬于房屋征收估價技術(shù)路線中比較法估價技術(shù)路線內(nèi)容的是(　)。

A、收集和測算類似房地產(chǎn)價格

B、修正類似房地產(chǎn)價格

C、求取建筑物折舊

D、確定被征收房屋價格

10、下列關(guān)于成本法估價中重新購建價格的表述中，錯誤的是(　)。

A、建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格

B、土地的重新購建價格是最高使用年限狀況的土地的重新購建價格

C、重新購建價格是客觀的重新購建價格

D、重新購建價格是在價值時點的重新購建價格

答案

單項選擇題

1、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的特點。選項A錯誤，從價值時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，價值時點則在估價作業(yè)日期之后。參見教材P198。

2、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的常用方法。對于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行估價時，假設(shè)開發(fā)法往往是首選方法之一。參見教材P199。

3、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的常用方法。假設(shè)開發(fā)法運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的房地產(chǎn)價值，通過剔去建筑物部分或續(xù)建設(shè)部分價值，得到土地或在建工程價格。參見教材P199。

4、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)。法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款、其他法定優(yōu)先受償款。參見教材P220。

5、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定。選項A錯誤，開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押;選項B錯誤，以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意;選項D錯誤，預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。參見教材P222。

6、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)。選項BCD都是可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，劃撥土地使用權(quán)不得單獨抵押。參見教材P222。

7、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。選項B錯誤，根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》，被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、使用年限、裝飾裝修、新舊程度及占地面積大小等影響房地產(chǎn)價格的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。參見教材P251～252。

8、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價方法和結(jié)果確定。當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設(shè)的待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進(jìn)行估價;當(dāng)被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建的未完工程且采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價。參見教材P252。

9、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價技術(shù)路線。比較法估價技術(shù)路線：(1)收集和測算類似房地產(chǎn)價格;(2)修正類似房地產(chǎn)價格;(3)確定被征收房屋價格。參見教材P253。

10、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價技術(shù)路線。選項B錯誤，土地的重新購建價格是價值時點狀況的土地的重新購建價格。

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