2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》練習(xí)題(15)

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2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》練習(xí)題(15)

1.房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，這是由房地產(chǎn)的什么特性決定的(　)。

A.不可移動性

B.獨(dú)一無二性

C.供給有限性

D.易受限制

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)的不可移動性，決定了它只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境。因此房地產(chǎn)市場通常不是全國性市場，而是地區(qū)性市場。參見教材P60～61。

2.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的(　)特性決定的。

A.易受限制

B.相互影響

C.獨(dú)一無二

D.不可移動

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是不可移動。注意審題，題干中出現(xiàn)了“就地”字眼，我們要善于敏銳的發(fā)現(xiàn)題干中的提示。就地的意思就是不可移動。這里選項(xiàng)A是個具有極強(qiáng)干擾性的選項(xiàng)。因?yàn)椴豢梢苿?，所以受限。如果是多選題，選項(xiàng)A也說得過去，但是題干中問的是“本質(zhì)上”。所以只有選項(xiàng)D是正確答案。參見教材P60～61。

3.房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是(　)。

A.土地總量有限

B.房地產(chǎn)的不可移動性

C.房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性

D.房地產(chǎn)的價值量大

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是供給有限。供給有限是指在特定區(qū)位上的土地供給是有限的，主要由房地產(chǎn)的不可移動造成。參見教材P62。

4.房地產(chǎn)市場上沒有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價格千差萬別，這體現(xiàn)的房地產(chǎn)的特性是(　)。

A.不可移動

B.獨(dú)一無二

C.相互影響

D.易受限制

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是獨(dú)一無二。房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得房地產(chǎn)市場上沒有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價格千差萬別。參見教材P61。

5.高層建筑物地價分?jǐn)?，屬?　)。

A.房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)

B.房地產(chǎn)價格和價值分配業(yè)務(wù)

C.房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)

D.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。注意題干中的提示：分?jǐn)偟?ldquo;分”。分?jǐn)偅瑢儆诜康禺a(chǎn)價格和價值分配的業(yè)務(wù)范疇。參見教材P4。

6.下列房地產(chǎn)估價活動中，屬于咨詢性估價的是(　)。

A.為人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)確定保留價提供參考

B.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考

C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價格提供參考

D.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)出讓中確定投標(biāo)報價提供參考

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)。咨詢性估價(或稱為參考性估價)是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價、購買房地產(chǎn)確定出價提供參考依據(jù)的估價。參見教材P5。

7.不同的注冊房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點(diǎn)下的評估值可能有所不同，主要原因是(　)。

A.掌握的估價信息不同

B.遵循的估價原則不同

C.履行的估價程序不同

D.估價對象的狀況不同

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)。選項(xiàng)B錯誤，估價原則是在長期估價實(shí)踐中總結(jié)出來的估價法則和標(biāo)準(zhǔn)。同一估價對象同一估價目的和同一價值時點(diǎn)下的評估，應(yīng)該遵循同樣的估價原則;選項(xiàng)C錯誤，估價程序是估價工作的先后順序，目的在于確保估價過程無錯漏缺失。任何估價業(yè)務(wù)都要遵循估價程序;選項(xiàng)D錯誤，同一估價對象，其基本狀況肯定是一樣的。參見教材P9。

8.從科學(xué)可操作性上看，能夠用于判斷某估價報告的評估結(jié)論價值是否存在誤差的是(　)。

A.估價對象的真實(shí)價值

B.估價對象的重置成本

C.估價對象的實(shí)際成交價格

D.合格估價師的重新估價結(jié)果

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)。房地產(chǎn)估價誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。注意題干中的“可操作性”這個重要的關(guān)鍵提示，沒有這個提示，選項(xiàng)A也是正確的，但是有了可操作性的限制，則只有選項(xiàng)D為正確答案。參見教材P9～10。

9.下列經(jīng)濟(jì)活動中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價的是(　)。

A.了解某宗房地產(chǎn)的承租人權(quán)益價值

B.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值

C.人民法院確定拍賣保留價

D.了解某宗房地產(chǎn)應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)稅收的需要。前三個都以房地產(chǎn)價值或租金為稅基，需要專業(yè)房地產(chǎn)評估，而城鎮(zhèn)土地使用稅的稅基是占地面積，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價。參見教材P18。

10.下列有關(guān)估價準(zhǔn)確性問題的描述，錯誤的是(　)。

A.合格估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只能得出近似評估價值

B.所有的評估價值都存在一定誤差，即：評估價值=真實(shí)價值+誤差

C.不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價師有較大的，但又適度的誤差

D.理論上，評估價值的誤差一般是將它與合格估價師的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較，實(shí)際中，是將其與真實(shí)價值進(jìn)行比較

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)。選項(xiàng)D錯誤，判斷一個評估價值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較。參見教材P9～10。

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