2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題(4)

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2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題(4)

一、某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區(qū)中一個(gè)有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補(bǔ)償，向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，甲公司開發(fā)中心可能提出哪些評(píng)估要求?對(duì)甲公司可能提出的評(píng)估要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何解答?

【正確答案】本題考查的是房屋征收補(bǔ)償內(nèi)涵。

甲公司可能提出的要求：

1.按改造后的辦公用途市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估;

2.對(duì)辦公樓承租人損失進(jìn)行評(píng)估;

3.對(duì)裝修、改造費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可做的答復(fù)：

1.應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評(píng)估(筆者注：按法定用途)，評(píng)估價(jià)格中不包括改造裝修辦公樓的費(fèi)用損失;按工業(yè)用途評(píng)估時(shí)可以另行委托評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

2.經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認(rèn)，可以按照改造后辦公用途評(píng)估，也可以評(píng)估辦公樓承租人的損失。

3.對(duì)承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。

參見教材P243。

二：

某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估位于某歷史文化街的沿街小型商鋪的市場(chǎng)價(jià)值。該商鋪形狀方正，權(quán)利狀況完整。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某對(duì)該商鋪進(jìn)行實(shí)地查勘后，擬選用市場(chǎng)法作為主要的估價(jià)方法，但僅搜集到A、B、C、D四個(gè)交易實(shí)例。實(shí)例A交易時(shí)帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場(chǎng)租金;實(shí)例B系兄弟之間轉(zhuǎn)讓;實(shí)例C系相鄰商鋪的業(yè)主購(gòu)買后擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模;實(shí)例D平面形狀為“L”形，系業(yè)主將原為矩形的商鋪臨街面二分之一寬度、三分之一深度的部分轉(zhuǎn)讓給某銀行安裝自動(dòng)取款機(jī)所致。除以上情況外，四個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象均具有較好的可比性。

【問題】

1.四個(gè)交易實(shí)例是否可以選作可比實(shí)例?

2.四個(gè)交易實(shí)例中若有可以選作可比實(shí)例的，應(yīng)如何對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行修正或者調(diào)整?

【正確答案】

1.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

四個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象均具有較好的可比性，可以選作可比實(shí)例，但要進(jìn)行可比實(shí)例系數(shù)修正。

參見教材P107。

2. 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

需要進(jìn)行的修正和調(diào)整：

1)實(shí)例A，要用市場(chǎng)租金，對(duì)實(shí)例A合同租金價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)調(diào)高達(dá)到市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)。

2)實(shí)例B，屬于利害關(guān)系人之間的交易，價(jià)格低于正常市場(chǎng)價(jià)值，需要進(jìn)行交易情況修正，將價(jià)格調(diào)高。

3)實(shí)例C，相鄰房地產(chǎn)的合并交易，價(jià)格高于正常市場(chǎng)價(jià)值，也是需要進(jìn)行交易情況修正，將價(jià)格調(diào)低。

4)實(shí)例D，房地產(chǎn)形狀是L形，需要進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，將增加的價(jià)格部分調(diào)低。

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