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2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》練習(xí)題(3)

【習(xí)題】下列房地產(chǎn)置業(yè)投資的不確定性因素中，影響有效毛租金收入估算的是(　)。(2014年真題)

A.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

B.年還本付息額

C.空置率

D.權(quán)益投資比率

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資的主要不確定性因素�？罩寐实墓烙�(jì)對(duì)于估算房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效毛租金收入非常重要。參見教材P216。

【習(xí)題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬投資開發(fā)一占地面積為25000m2、容積率為2的住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)項(xiàng)目可銷售面積為45000m2，開發(fā)成本為5000元/m2(不含土地費(fèi)用)，銷售均價(jià)為8000元/m2，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%。當(dāng)該項(xiàng)目銷售利潤(rùn)為零時(shí)，企業(yè)能承受的最高樓面地價(jià)是(　)元/m2。(2014年真題)

A.1804

B.3608

C.4608

D.5120

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。設(shè)樓面地價(jià)為A：25000×2×(A+5000)=45000×8000×(1-5.5%)50000A+250000000=360000000×94.5%　　A=1804元/m2。參見教材P219。

【習(xí)題】關(guān)于用期望值法判斷投資方案優(yōu)劣的說法，正確的是(　)。(2014年真題)

A.期望值不同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)

B.期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差大的方案為優(yōu)

C.標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值小的方案為優(yōu)

D.期望值不同、標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是概率分析中的期望值法。期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案為優(yōu);期望值不同，則必須比標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)，以標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。參見教材P233。

【習(xí)題】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中的保本點(diǎn)，是分析計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使項(xiàng)目達(dá)到(　)時(shí)的極限值。(2013年真題)

A.利潤(rùn)為零

B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零

C.基準(zhǔn)收益率

D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析示例。保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零說明項(xiàng)目獲利能力剛剛滿足基準(zhǔn)收益率的要求，是臨界點(diǎn)而不是保本點(diǎn)。參見教材P219。

【習(xí)題】線性盈虧平衡分析中的盈虧平衡價(jià)格是(　)。(2013年真題)

A.銷售量等于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品銷售價(jià)格

B.銷售量小于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品銷售價(jià)格

C.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品最低銷售價(jià)格

D.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品最高銷售價(jià)格

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。線性盈虧平衡分析中，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價(jià)格就等于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品銷售價(jià)格。參見教材P217。

【習(xí)題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)總建筑面積為50000m2的住宅項(xiàng)目，可銷售面積為47500m2，項(xiàng)目的開發(fā)成本為5000元/m2，銷售均價(jià)為6500元/m2，營(yíng)業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%。當(dāng)該項(xiàng)目利潤(rùn)為零時(shí)，售價(jià)允許降低的最大幅度是(　)。(2013年真題)

A.14.32%

B.18.62%

C.19.03%

D.23.08%

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是盈虧平衡分析。設(shè)保本售價(jià)為A，當(dāng)利潤(rùn)為零時(shí)：銷售收入-銷售稅金=總成本　4.75A(1-5.5%)=5000×5　　A=5569.48(元/m2)　　降價(jià)幅度=(6500-5569.48)/6500=14.32%。參見教材P218。

【習(xí)題】下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析內(nèi)容中，在風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段應(yīng)完成的是(　)。(2013年真題)

A.識(shí)別投資項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)

B.測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小

C.分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

D.提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的建議

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。AC“識(shí)別投資項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)”和“分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因”屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)階段工作，B“測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小”屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作，D“提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的建議”屬于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)階段工作。參見教材P230。

風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程(三階段)

【習(xí)題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)一占地面積為30000平米的住宅項(xiàng)目，容積率為3.0，預(yù)計(jì)總開發(fā)成本為45000萬元，營(yíng)業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%，如要實(shí)現(xiàn)30%的成本利潤(rùn)率，則住宅的平均銷售單價(jià)為(　)元/m2。(2012年真題)

A.6500.00

B.6878.31

C.7142.86

D.7751.94

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是盈虧平衡點(diǎn)分析。總建筑面積=30000×3=9(萬m2)，總開發(fā)成本=45000萬元，利潤(rùn)=45000×30%=13500(萬元)。根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)的公式，銷售收入-利潤(rùn)-稅費(fèi)=總開發(fā)成本。設(shè)銷售單價(jià)為X，則：X　×9-13500-　X　×9×5.5%=45000　　　X　=6878.31(元/m2)。參見教材P218。

【習(xí)題】在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行多因素敏感性分析時(shí)，通常假定同時(shí)變化的幾個(gè)因素發(fā)生變化的概率相同，而且是(　)的。(2012年真題)

A.相互關(guān)聯(lián)

B.相互排斥

C.相互獨(dú)立

D.相互制約

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是單因素與多因素敏感分析。多因素敏感性分析假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素是相互獨(dú)立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。參見教材P224。

【習(xí)題】某房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目在市場(chǎng)前景為好、中、差的情況下的凈現(xiàn)值分別為500萬元、300萬元和80萬元，市場(chǎng)前景好、中、壞出現(xiàn)的概率分別為30%、50%和20%，該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的期望值是(　)萬元。(2012年真題)

A.240

B.284

C.300

D.316

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是概率分析中的期望值法。500×30%+300×50%-80×20%=284(萬元)。參見教材P233。

【習(xí)題】在利用期望值法進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，各不確定性因素發(fā)生的概率Pi的取值范圍是(　)。(2012年真題)

A.Pi≥0

B.Pi≤1

C.0≤Pi≤1

D.Pi≥1

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是概率分析的步驟與概率確定方法。各不確定性因素在每種情況下的概率，必須小于等于1、大于等于零，且所有可能發(fā)生情況的概率之和必須等于1。參見教材P232。

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