2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》練習(xí)題(1)

2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》練習(xí)題(1)

【例題】與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有(　)。

A.是一種專業(yè)意見

B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值

C.實(shí)行有償服務(wù)

D.承擔(dān)法律責(zé)任

E.估價(jià)作業(yè)日期長

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。專業(yè)估價(jià)具有下列特點(diǎn)：它是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員完成的、提供的是專業(yè)意見、具有公信力、實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)法律責(zé)任。參見教材P2。

【2012年真題】房地產(chǎn)估價(jià)師除了可以從事房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，還可以從事房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等咨詢業(yè)務(wù)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。房地產(chǎn)估價(jià)師除了從事房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)，還經(jīng)常從事下列房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)：(1)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配業(yè)務(wù);(2)房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù);(3)房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù);(4)相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù);(5)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。參見教材P4～5。

【2012年真題】下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是(　)。

A.為人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)確定保留價(jià)提供參考

B.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考

C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考

D.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)出讓中確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。鑒證性估價(jià)或稱證據(jù)性估價(jià)、公證性估價(jià)，是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人給第三方使用，起著價(jià)值證明作用的估價(jià)，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補(bǔ)償、人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價(jià) ;咨詢性估價(jià)是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人自己使用的估價(jià)，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價(jià)、購買房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià) 。鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。參見教材P5。

【例題】關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法，錯(cuò)誤的是(　)。

A.判斷評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較

B.估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)

C.所有的評(píng)估價(jià)值都有誤差，因此可以說所有的評(píng)估價(jià)值都是近似值

D.估價(jià)誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，估價(jià)會(huì)有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)是門藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒有這么客觀。參見教材P9～11。

【2013年真題】不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)?　)。

A.掌握的有關(guān)信息不同

B.做出的估價(jià)師聲明不同

C.估價(jià)對(duì)象狀況不同

D.委托人不同

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價(jià)師也只能得出近似的評(píng)估價(jià)值。參見教材P9～11。

【例題】一般來說，不宜直接使用實(shí)際成交價(jià)格來判斷估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。判斷估價(jià)誤差大小，一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，因?yàn)閷?shí)際成交價(jià)格不一定是正常成交價(jià)格，判斷方法一般是與其他合格估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。參見教材P10。

【例題】從科學(xué)可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值誤差大小或準(zhǔn)確性的是(　)。

A.估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值

B.估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格

C.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)值

D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是把它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是把它與數(shù)名合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。注意題干中的“可操作性”這幾個(gè)重要的關(guān)鍵提示，沒有這個(gè)提示，選項(xiàng)A也是正確的，但是有了操作性的限制，則只有選項(xiàng)D為正確答案。本題給我們的啟示——細(xì)心審題，注意發(fā)現(xiàn)題干中的提示。參見教材P10。

【例題】下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說法中，正確的有(　)。

A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)

C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證

D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價(jià)是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場價(jià)格形成過程，而不是代替市場定價(jià);選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見，而不作價(jià)格保證。參見教材P9～11。

【例題】某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師根據(jù)自己對(duì)該套住房實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運(yùn)用適當(dāng)方法對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于該估價(jià)對(duì)象價(jià)值的價(jià)格成交。該估價(jià)師對(duì)該住房的估價(jià)是專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。必須是專業(yè)人員的職業(yè)行為而非個(gè)人行為，不是由專業(yè)機(jī)構(gòu)完成，無公信力，不承擔(dān)法律責(zé)任。參見教材P2。

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