2019房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營(yíng)與管理考前沖刺練習(xí)題(八)

2019房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營(yíng)與管理考前沖刺練習(xí)題(八)

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1、以下各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的主要不確定性因素的是(　)。

A、租售價(jià)格

B、租金水平

C、空置率

D、購(gòu)買價(jià)格

2、下列各項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是(　)。

A、購(gòu)買價(jià)格

B、空置率

C、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

D、資本化率

3、如果開發(fā)項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤(rùn)將(　)。

A、增加

B、減少

C、基本保持不變

D、以上說(shuō)法都不正確

4、估計(jì)房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的空置率時(shí)，不用考慮(　)的影響。

A、宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

B、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系

C、租戶支付租金能力

D、銀行貸款利率

5、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積2000m2，土地總價(jià)3000萬(wàn)元，如果房屋開發(fā)成本為4500元/m2，預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為12000元/m2，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為(　)。

A、1.4

B、1.5

C、1.6

D、2

6、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素可采用列表法和圖解法進(jìn)行

B、最低值或最高值與預(yù)測(cè)的可能值之間的差距越大，說(shuō)明抗風(fēng)險(xiǎn)能力越弱

C、多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素可采用列表法進(jìn)行

D、多因素臨界點(diǎn)組合的尋找可通過計(jì)算機(jī)完成

7、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于(　)。

A、變動(dòng)成本的設(shè)置

B、銷售收入的不同

C、固定成本的設(shè)置

D、平衡點(diǎn)的設(shè)置

8、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地取得價(jià)格分析屬于(　)。

A、臨界點(diǎn)分析

B、期望值分析

C、敏感性分析

D、概率分析

9、(　)是指開發(fā)項(xiàng)目銷售額和其他費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格。

A、最低土地取得價(jià)格

B、最高土地取得價(jià)格

C、最高工程費(fèi)用

D、最高購(gòu)買價(jià)格

10、(　)是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。

A、敏感性分析

B、盈虧平衡分析

C、風(fēng)險(xiǎn)分析

D、概率分析

答案

答案部分

單項(xiàng)選擇題

1、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。參見教材P212。

2、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。置業(yè)投資的主要不確定性因素包括購(gòu)買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。參見教材P216。

3、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是不確定性因素的相互作用。如果開發(fā)項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤(rùn)將基本保持不變。參見教材P217。

4、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。空置率的變化與宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)供求關(guān)系、業(yè)主經(jīng)營(yíng)管理水平、租戶支付租金的能力等有關(guān)，所以準(zhǔn)確估計(jì)某類物業(yè)的空置率，也不是一件很容易的事。參見教材P217。

5、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費(fèi)用為固定成本，容積率平衡點(diǎn)=3000÷[(12000-4500)×0.2]=2。參見教材P218。

6、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間差距越大，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。參見教材P219。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。臨界點(diǎn)分析的平衡點(diǎn)是允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，保本點(diǎn)分析的平衡點(diǎn)是利潤(rùn)為零。參見教材P219。

8、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。臨界點(diǎn)分析是盈虧平衡分析的一種。參見教材P219。

9、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。最高土地取得價(jià)格是指開發(fā)項(xiàng)目銷售額和其他費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格。參見教材P220。

10、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。參見教材P223。

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