2019房地產估價師考試經營與管理考前沖刺練習題(三)

2019房地產估價師考試經營與管理考前沖刺練習題(三)

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單項選擇題

1、以下各項中，屬于房地產開發(fā)項目涉及的主要不確定性因素的是(　)。

A、租售價格

B、租金水平

C、空置率

D、購買價格

2、下列各項中，不屬于房地產置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是(　)。

A、購買價格

B、空置率

C、運營費用

D、資本化率

3、如果開發(fā)項目的總收入和總費用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將(　)。

A、增加

B、減少

C、基本保持不變

D、以上說法都不正確

4、估計房地產置業(yè)投資項目的空置率時，不用考慮(　)的影響。

A、宏觀社會經濟環(huán)境

B、房地產市場供求關系

C、租戶支付租金能力

D、銀行貸款利率

5、某房地產開發(fā)項目的占地面積2000m2，土地總價3000萬元，如果房屋開發(fā)成本為4500元/m2，預測銷售價格為12000元/m2，則該項目實現盈虧平衡的容積率為(　)。

A、1.4

B、1.5

C、1.6

D、2

6、下列關于房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析的說法中，錯誤的是(　)。

A、單個風險因素可采用列表法和圖解法進行

B、最低值或最高值與預測的可能值之間的差距越大，說明抗風險能力越弱

C、多個風險因素可采用列表法進行

D、多因素臨界點組合的尋找可通過計算機完成

7、房地產項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于(　)。

A、變動成本的設置

B、銷售收入的不同

C、固定成本的設置

D、平衡點的設置

8、在房地產投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬于(　)。

A、臨界點分析

B、期望值分析

C、敏感性分析

D、概率分析

9、(　)是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。

A、最低土地取得價格

B、最高土地取得價格

C、最高工程費用

D、最高購買價格

10、(　)是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。

A、敏感性分析

B、盈虧平衡分析

C、風險分析

D、概率分析

答案

單項選擇題

1、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產開發(fā)項目的主要不確定性因素。對于房地產開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關設計參數、資本化率、貸款利率等。參見教材P212。

2、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。置業(yè)投資的主要不確定性因素包括購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數和貸款利率等。參見教材P216。

3、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是不確定性因素的相互作用。如果開發(fā)項目的總收入和總費用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將基本保持不變。參見教材P217。

4、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產置業(yè)投資項目的主要不確定性因素?？罩寐实淖兓c宏觀社會經濟環(huán)境、市場供求關系、業(yè)主經營管理水平、租戶支付租金的能力等有關，所以準確估計某類物業(yè)的空置率，也不是一件很容易的事。參見教材P217。

5、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費用為固定成本，容積率平衡點=3000÷[(12000-4500)×0.2]=2。參見教材P218。

6、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析。選項B錯誤，最低租售價格與預測租售價格之間差距越大，說明房地產項目抗市場風險的能力越強。參見教材P219。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析。房地產項目的盈虧平衡分析，有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點的設置。臨界點分析的平衡點是允許的最低經濟效益指標，保本點分析的平衡點是利潤為零。參見教材P219。

8、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析。臨界點分析是盈虧平衡分析的一種。參見教材P219。

9、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析。最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。參見教材P220。

10、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。參見教材P223。

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