2019年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法日常訓(xùn)練題(10)

單項(xiàng)選擇題

1.李某購(gòu)買(mǎi)的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000 元，并延遲入住 3 個(gè)月。當(dāng)?shù)仡?lèi)似商品房的月有效毛租金為 3000 元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的 15%。若月報(bào)酬率為 0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為(　)元。

A.5000

B.12574

C.12650

D.13911

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰�。損失=污染治理費(fèi)用+損失的租金凈收益的現(xiàn)值。5000+3000×(1-15%)×(P/A，0.5%，3)=5000+3000×(1-15%)×1/0.5%×[1-1/(1+0.5%)3]=12574.13275。參見(jiàn)教材 P20～21。

2.在房地產(chǎn)保險(xiǎn)投保環(huán)節(jié)產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求是(　)。

A.確定保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值和保險(xiǎn)金額

B.確定保險(xiǎn)事故發(fā)生后的保險(xiǎn)賠償金額

C.確定保險(xiǎn)事故發(fā)生后的保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值

D.確定保險(xiǎn)期間保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要。選項(xiàng) BC 是保險(xiǎn)事故發(fā)生后出現(xiàn)的估價(jià)需求。選項(xiàng) D 是保險(xiǎn)期間出現(xiàn)的估價(jià)需求。參見(jiàn)教材 P21。

3.下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是(　)。

A.了解某宗房地產(chǎn)的承租人權(quán)益價(jià)值

B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值

C.了解某宗房地產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額

D.了解某宗房地產(chǎn)應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)稅收的需要。前三個(gè)都需要，而城鎮(zhèn)土地使用稅額是依據(jù)占地面積乘以相應(yīng)的納稅稅率計(jì)算的，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。房產(chǎn)稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅，計(jì)稅的依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)值，或是租金水平，都是需要房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的。本題的綜合性較強(qiáng)。參見(jiàn)教材 P16。

4.估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委

托人，其中(　)是估價(jià)主體。

A.估價(jià)報(bào)告的使用者

B.估價(jià)服務(wù)的需求者

C.估價(jià)委托人

D.房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價(jià)當(dāng)事人。估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人。其中，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是估價(jià)服務(wù)的提供者，是估價(jià)主體;估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的直接需求者，是估價(jià)服務(wù)的直接對(duì)象。參見(jiàn)教材 P27。

5.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)當(dāng)事人的說(shuō)法中，正確的是(　)。

A.估價(jià)委托人一定是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人

B.估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般都是估價(jià)利害關(guān)系人

C.估價(jià)報(bào)告使用人一定是估價(jià)利害關(guān)系人

D.估價(jià)委托人一定是估價(jià)報(bào)告使用人

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是估價(jià)當(dāng)事人。用舉例法排除錯(cuò)誤選項(xiàng)。如法院拍賣(mài)查處房地產(chǎn)，法院就不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，排除 A;估價(jià)報(bào)告使用者不見(jiàn)得一定是估價(jià)利害關(guān)系人，還是上例，法院就不是估價(jià)利害關(guān)系人，排除 C;如抵押估價(jià)中，委托人可能是借款人，而報(bào)告使用人為貸款人，故排除 D。估價(jià)委托人可能是也可能不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用人;估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人，可能是也可能不是估價(jià)委托人、估價(jià)報(bào)告使用人。參見(jiàn)教材 P29。

6.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A.估價(jià)機(jī)構(gòu)

B.估價(jià)師

C.估價(jià)報(bào)告使用者

D.估價(jià)委托人的估價(jià)需要

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價(jià)目的。估價(jià)目的取決于委托人的估價(jià)需要。參見(jiàn)教材 P29。

7.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，取決于(　)。

A.估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)判斷

B.估價(jià)機(jī)構(gòu)的定位

C.估價(jià)報(bào)告使用者的預(yù)期

D.估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價(jià)目的。估價(jià)目的是指估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。它取決于委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要。參見(jiàn)教材 P29。

8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照(　)劃分。

A.行政區(qū)域

B.估價(jià)目的

C.估價(jià)對(duì)象規(guī)模

D.價(jià)值類(lèi)型

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍根據(jù)估價(jià)目的劃分，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，但不受地域范圍的限制。聯(lián)想法。資質(zhì)等級(jí)，主要是什么不能做，一級(jí)資質(zhì)什么都能做，二級(jí)資質(zhì)兩個(gè)不能做(上市、清算)，三級(jí)資質(zhì) 3 個(gè)不能做(加個(gè)司法鑒定)，暫定三級(jí) 5 個(gè)不能做(再加城鎮(zhèn)房屋拆遷和在建工程抵押)。參見(jiàn)教材 P28、P395～396。

9.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A.估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間

B.估價(jià)目的

C.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間

D.委托人的意愿

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。本題中選項(xiàng) C 是具有很強(qiáng)干擾性的選項(xiàng)，因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)估價(jià)中，確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)就是依據(jù)實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間確定的。但是本題中問(wèn)的是“本質(zhì)上”是由什么決定的。價(jià)值時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，它取決于估價(jià)目的。再次強(qiáng)調(diào)審題的重要性，看問(wèn)題提出的角

度。參見(jiàn)教材 P31。

10.關(guān)于確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值的先后次序的說(shuō)法，正確的是(　)。

A.確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在后

B.得出評(píng)估價(jià)值在先，確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在后

C.確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)同時(shí)進(jìn)行

D.確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值沒(méi)有先后關(guān)系，誰(shuí)先誰(shuí)后都可以

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)在先，評(píng)估價(jià)值在后。(牢記!)。參見(jiàn)教材 P31

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