2019年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析日常練習(xí)題(9)

第1題：

指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯)

估價(jià)對象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000m2，總建筑面積6000m2，分析其所在區(qū)位特點(diǎn)和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租;裝修改造方案獲得政府主管部門批準(zhǔn)后，補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交了土地價(jià)款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，總建筑面積不變?，F(xiàn)需評估估價(jià)對象在2007年10月1日的市場價(jià)格(購買總價(jià)和單價(jià))。

有關(guān)資料如下：

1.預(yù)計(jì)估價(jià)對象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的87%。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85%，可出租面積的平均年租金經(jīng)預(yù)測穩(wěn)定在1000元/m2，空置和租金損失率為10%，出租成本及稅費(fèi)為年租金收入的25%。

2.預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用(含管理費(fèi)用)為每平方米建筑面積1000元，假設(shè)費(fèi)用在裝修改造期間均勻投入。

3.折現(xiàn)率為12%，銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)率為7%(與銷售同時(shí)發(fā)生)，購買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)為3%。

估價(jià)測算如下(節(jié)選)：

一、估算凈收益

凈收益=1000´6000´85%´(1-10%)´(1-25%)=344.25(萬元)

二、測算報(bào)酬率Y

采用市場提取法，通過調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，根據(jù)公式

四、裝修改造費(fèi)用總額

裝修改造費(fèi)用=1000´6000/(1+8.5%)0.5=576.02(萬元)

五、銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)

銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)=3981.45´7%/(1+12%)=248.84(萬元)

六、購買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)

設(shè)估價(jià)對象的市場價(jià)格總價(jià)為V，則

購買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)總額=V´3%

七、計(jì)算估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)格

估價(jià)對象的市場價(jià)格總價(jià)V=3554.87-248.84-576.02-0.03V

V=2650.50(萬元)

單價(jià)=2650.50/6000=4417.49(元/m2)

標(biāo)準(zhǔn)答案：1.凈收益計(jì)算錯誤，應(yīng)采用估價(jià)對象的可出租面積比率(2.5分)

凈收益=1000×6000×87%×(1-10%)×(1-25%)=352.35(萬元)

2.測算報(bào)酬率Y中，案例A與估價(jià)對象差異較大，應(yīng)剔除。(2.5分)

報(bào)酬率=(7.909%+8.092%+8.005%)/3=8.002%

取整報(bào)酬率為8%

3.裝修改造后的辦公樓價(jià)值計(jì)算錯誤，收益年限應(yīng)為49年。(2.5分)

裝修改造后的辦公樓價(jià)值=344.25÷8.5%[1-1/(1+8.5%)49]/(1+12%)=3549.67(萬元)

或裝修改造后的辦公樓價(jià)值352.35÷8%[1-1/(1+8.%)49]/(1+12%)=3841.92(萬元)

4.裝修改造費(fèi)用計(jì)算錯誤，應(yīng)用折現(xiàn)率12%。(2.5分)

裝修改造費(fèi)用=1000×6000÷(1+12%)0.5=566.95(萬元)

答案解析：1.估價(jià)對象可出租面積與其面積一樣，是其自身的一個(gè)參數(shù)而不是類似空置率或收租損失率，前者應(yīng)該是估價(jià)對象自己的數(shù)據(jù)，后者應(yīng)該采用客觀數(shù)據(jù)。

2.此題要求評的是估價(jià)對象在2007年10月1日的市場價(jià)格，是已補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金后的房地產(chǎn)市場價(jià)格，不能在假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中再扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。

3.在確定收益年限時(shí)，應(yīng)考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的影響，這是此題不嚴(yán)謹(jǐn)之處。

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