2019年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析日常練習(xí)題(3)

單項(xiàng)選擇題

1、下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)特點(diǎn)的說法中，錯(cuò)誤的是( )。

A、從價(jià)值時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，價(jià)值時(shí)點(diǎn)在估價(jià)作業(yè)期之前

B、從委托人和評(píng)估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社會(huì)上任何一家值得委托人信

任的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估

C、從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)

行的評(píng)估

D、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有一種

咨詢性

2、對(duì)于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首選方法之一是( )。

A、成本法

B、收益法

C、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

D、假設(shè)開發(fā)法

3、關(guān)于在建工程抵押，下列說法錯(cuò)誤的是( )。

A、以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)不隨之抵押

B、該房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎、保守原則

C、請(qǐng)抵押人出具在建工程在價(jià)值時(shí)點(diǎn)是否拖欠建筑工程價(jià)款的書面說明

D、該房地產(chǎn)抵押要把握市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

4、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的是( )。

A、開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)可以與未出售的房地產(chǎn)一起抵押

B、以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)事先征得其他共有人的口頭同意

C、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款為法律規(guī)定優(yōu)先于該次抵押貸款受償?shù)目铑~

D、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須取得商品房預(yù)售許可證

5、下列關(guān)于房屋征收估價(jià)相關(guān)規(guī)定的表述中，不正確的是( )。

A、被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日

B、評(píng)估房屋征收價(jià)值時(shí)需要考慮抵押、查封等因素的影響

C、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其

他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值

D、對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)

的市場(chǎng)價(jià)值

6、當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設(shè)的待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇( )前提進(jìn)行估價(jià)。

A、業(yè)主自行開發(fā)

B、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)

C、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)

D、被迫開發(fā)

7、按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分時(shí)，房地產(chǎn)損害可分為實(shí)物損害、區(qū)位損害和( )。

A、實(shí)體損害

B、功能損害

C、環(huán)境損害

D、權(quán)益損害

8、某商場(chǎng)土地為有償出讓取得，現(xiàn)擬整體出售，為此于2015年5月30日以收益法為主進(jìn)行了估價(jià)，價(jià)值為1200萬元，后因故未能立即成交。2015年8月商場(chǎng)投資100 萬元建成了一座自動(dòng)扶梯用于連接商場(chǎng)的一樓和二樓，隨后于2015年8月30日再次為出售商場(chǎng)而進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)仍以收益法為主，估得商場(chǎng)價(jià)值為1280萬元，設(shè)以上最終確定的價(jià)格為 P，若為投保火災(zāi)險(xiǎn)而對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)，則評(píng)估價(jià)值為( )。

A、P

B、P 加上商場(chǎng)的土地使用權(quán)價(jià)格

C、P 減去商場(chǎng)的土地使用權(quán)價(jià)格

D、P 加上商場(chǎng)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金 

9、( )是企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的前提。

A、產(chǎn)權(quán)明晰

B、收益均衡

C、成本低廉

D、風(fēng)險(xiǎn)較低

10、房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，可選用的估價(jià)方法一般不包括( )。

A、比較法

B、假設(shè)開發(fā)法

C、成本法

D、收益法

答案

單項(xiàng)選擇題

1、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的特點(diǎn)。從價(jià)值時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，價(jià)值時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)期之后。參見教材 P196。

2、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的常用方法。對(duì)于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行估價(jià)時(shí)，假設(shè)開發(fā)法往往是首選方法之一。參見教材 P197。

3、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評(píng)估實(shí)質(zhì)。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。參見教材 P219。

4、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定。選項(xiàng) A 錯(cuò)誤，開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押;選項(xiàng) B 錯(cuò)誤，以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)事先征得其他共有人的書面同意;選項(xiàng) D 錯(cuò)誤，預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。參見教材 P221。

5、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。選項(xiàng) B 錯(cuò)誤，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定：被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、使用年限、裝飾裝修、新舊程度及占地面積大小等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。參見教材 P245。

6、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)方法和結(jié)果確定。當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設(shè)的待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià);當(dāng)被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建的未完工程且采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。參見教材 P246。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析。按照房地產(chǎn)受損害的部位可劃分為三種類型：實(shí)物損害(又可分為實(shí)體損害和功能損害);權(quán)益損害;區(qū)位損害(也稱為環(huán)境損害)。參見教材 P277。

8、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)。投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值。P 是商場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格，故選 C。

9、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類型。產(chǎn)權(quán)明晰成為企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的前提。參見教材 P294。

10、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是估價(jià)方法的選用。房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)方法視具體情況一般可用比較法、成本法和收益法。參見教材 P295。

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